Actualizat: Septembrie 2026 Surse legale: Codul Urbanismului și Construcțiilor (CUC) nr. 434/2023 — art. 151; art. 176 alin. (1)–(5); art. 178; art. 205 alin. (1) lit. i); art. 208 lit. d); anexa nr. 25
Ai autorizația în mână. Majoritatea cred că de aici încolo e treaba constructorului. Nu e. Codul te numește „investitor” și îți dă o listă de obligații cu termene în zile — iar comisia de recepție verifică, la final, dacă le-ai respectat (art. 205 alin. (1) lit. i)). Ce ratezi pe șantier plătești la recepție.
Înainte de prima lopată: termenele din autorizație
- Autorizația stabilește un termen de începere de până la 12 luni de la emitere (art. 151 alin. (1)). Nu începi în termen → autorizația își pierde valabilitatea și ai nevoie de una nouă (alin. (2)).
- Nu poți începe din motive în afara controlului tău? Ceri prelungirea cu cel puțin 10 zile înainte de expirare — se acordă o singură dată, pentru cel mult 6 luni (alin. (3)).
- Durata de execuție e scrisă în autorizație, pe baza proiectului; se poate prelungi o singură dată, motivat (alin. (5)).
- Cumperi un teren cu autorizație în curs? Autorizația rămâne valabilă, cu toate drepturile și obligațiile, dar ești obligat să notifici emitentul că ai intrat în posesie (alin. (4)).
Obligațiile tale, cu termene — art. 176
| Ce trebuie să faci | Către cine | Termen | Temei |
|---|---|---|---|
| Declarația de începere a lucrărilor (model anexa nr. 25) | INST | 10 zile lucrătoare înainte de începerea lucrărilor autorizate | art. 176 alin. (2) lit. b) |
| Contract cu diriginte de șantier atestat (sau firmă de inginerie) și cu proiectantul, pe toată durata execuției | — | înainte de start | lit. f) |
| Notificarea fazelor determinante: trasarea axelor, planșeul la cota 0.000, planșeul ultimului nivel autorizat | INST | cel puțin 15 zile înainte de recepția fiecărei faze | lit. g) |
| Aceleași faze + amenajarea terenului | Primăria | înainte de recepția fazei | lit. h) |
| Verificarea și măsurarea lucrărilor care devin ascunse (fundații, armări, hidroizolații) | tu / dirigintele | cel mult 3 zile lucrătoare de la notificarea executantului | lit. q) |
| Întocmirea, completarea și păstrarea Cărții tehnice, inclusiv electronic | — | pe tot parcursul | lit. m) |
| Expertizare de expert tehnic atestat la lucrări care afectează structura de rezistență | — | înainte de lucrări | lit. n) |
| Asigurarea recepției și verificarea remedierii defectelor | — | până la expirarea garanției | lit. l) |
Notificarea la INST pentru fazele determinante nu e o formalitate poștală: e „temei pentru inițierea… unui control inopinat” în urma evaluării riscului (lit. g)). Adică INST poate veni. Dacă nu ai notificat, comisia de recepție constată lipsa (art. 205 alin. (1) lit. i)) și — cu Cartea tehnică incompletă — amână recepția (art. 208 lit. d)). Detalii: recepția construcției și Cartea tehnică.
Ce îi datorezi executantului — ca să nu-ți poată reproșa întârzierea
Art. 176 alin. (2) lit. o)–p) e lista pe care constructorii o cunosc mai bine decât investitorii: îi pui la dispoziție documentația completă, în două exemplare, în termenele din contract; amplasamentul liber de sarcini; teren pentru depozitarea materialelor și organizarea de șantier; căile de acces și branșamentele (apă, canalizare, curent, gaz) până la limita șantierului; locul și distanța pentru depozitarea stratului fertil; depozitul autorizat de pământ; trasarea axelor principale, bornele și cotele de nivel. Dacă lipsește ceva de aici, orice întârziere a executantului devine, contractual, întârzierea ta.
Ai și dreptul la dispoziții de șantier — obligatorii pentru executant, în scris, înregistrate în Cartea tehnică; dacă modifică proiectul, se coordonează în scris cu proiectantul (alin. (3)). Răspunzi integral pentru exactitatea documentelor și a dispozițiilor tale (alin. (4)). Poți delega totul unei firme de inginerie și consultanță — atunci obligațiile codului trec asupra ei (alin. (5)).
Ce e obligat executantul — și ce îi ceri în contract
- Începe lucrările numai la construcții autorizate și numai pe baza proiectului verificat (art. 178 lit. a)) — un executant care „începe și vedem” încalcă codul, nu doar contractul.
- Convoacă factorii la verificarea lucrărilor ascunse și a fazelor determinante și asigură condițiile verificării (lit. d)) — de aici pornesc cele 3 zile lucrătoare ale tale.
- Folosește doar materialele din proiect, cu certificate de conformitate, și gestionează probele-martor (lit. f)); înlocuirea lor — doar cu soluția proiectantului și acordul tău (lit. g)).
- Întocmește documentația pentru capitolul B al Cărții tehnice (lit. h)) și prezintă la recepție doar construcții pentru care ți-a predat aceste documente (lit. j)).
- Sesizează INST în 24 de ore la accidente tehnice (lit. i)) și Agenția Națională Arheologică în 24 de ore la descoperiri (lit. s)).
- Remediază pe cheltuiala lui defectele din vina sa, în execuție și pe toată garanția (lit. m)); readuce terenurile ocupate temporar la starea inițială (lit. n)); dotează cu rețele interioare și racordează la operatori (lit. u)).
Autorizație emisă pe 1 martie, termen de începere 6 luni. Pe 20 august nu ai încă echipă. Pe 21 august e ultima zi în care mai poți cere prelungirea (10 zile înainte de 1 septembrie). O ceri, primești până la 6 luni. Pe 1 octombrie începi: declarația la INST trebuie depusă cel târziu pe 17 septembrie (10 zile lucrătoare înainte). Primele săpături dau de fundație veche — executantul sesizează Agenția Arheologică în 24 de ore. La turnarea fundației te notifică pentru lucrări ascunse: ai 3 zile lucrătoare să vii cu dirigintele și să semnezi procesul-verbal. Când ajunge la cota 0.000, notifici INST cu 15 zile înainte. Fiecare hârtie de aici intră în Cartea tehnică — și fiecare lipsește la recepție dacă n-ai făcut-o atunci.
Pe scurt
- ✅ Trei notificări cu termen fix: INST cu 10 zile lucrătoare înainte de start; INST cu 15 zile înainte de fiecare fază determinantă; executantul verificat la lucrări ascunse în 3 zile lucrătoare.
- ✅ Dirigintele de șantier nu e opțional — e obligația ta expresă (lit. f)), nu un „serviciu suplimentar” al constructorului.
- ⚠️ Autorizația moare singură dacă nu începi în termen; prelungirea se cere înainte, nu după.
- ❌ Nu accepta „facem procesele-verbale la sfârșit”. Lucrările ascunse se verifică înainte să fie ascunse — după, se verifică doar prin expertiză, pe banii tăi. Ce riști dacă construiești în afara autorizației: amenzile pentru construcție ilegală.
Informațiile au scop informativ și nu constituie consultanță juridică. Obligațiile diferă în funcție de categoria de importanță a construcției și de sursa de finanțare; pentru șantierul tău consultă dirigintele de șantier atestat sau un avocat.
Surse: Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023 — art. 151 (termenul de începere de până la 12 luni; pierderea valabilității; prelungirea o singură dată, până la 6 luni, cerută cu cel puțin 10 zile înainte; schimbarea proprietarului; durata de execuție), art. 176 alin. (1)–(5) (obligațiile investitorului: declarația de începere — anexa nr. 25, 10 zile lucrătoare; dirigintele de șantier; notificarea INST cu 15 zile la fazele determinante; notificarea APL; lucrările ascunse — 3 zile lucrătoare; Cartea tehnică; predarea amplasamentului și documentației; dispozițiile de șantier; delegarea), art. 178 (obligațiile executanților), art. 205 alin. (1) lit. i) și art. 208 lit. d) (verificarea notificărilor la recepție; amânarea)