Actualizat: Septembrie 2026 Surse legale: Codul funciar nr. 22/2024 — art. 22 alin. (1) lit. k), l); art. 34–37 · Codul civil nr. 1107/2002 — art. 1288–1295, art. 1306–1307
Ai o cotă de pământ de 1,5 hectare de la părinți. Ești la Chișinău sau în Italia, o lucrează „un om din sat” pe cuvânt, îți dă toamna câțiva saci de grâu sau nimic. Ești, în termenii legii, arendator fără contract — adică fără plată garantată, fără drept de a verifica ce se întâmplă cu solul și, după doi ani de buruieni, cu riscul ca primăria să dea terenul în arendă altcuiva. Iată ce spune legea și ce semnezi ca să fie al tău pe bune.
Contractul: scris, cu patru lucruri obligatorii
Arenda e contractul prin care dai un teren agricol în posesie și folosință pe o durată determinată, contra unei plăți (art. 1288 alin. (1) Cod civil). Se încheie obligatoriu în formă scrisă (art. 1289 alin. (1); art. 34 Cod funciar) și trebuie să prevadă (art. 1289 alin. (3)):
- obiectul — numărul cadastral, suprafața; la cerere se anexează planul cadastral (alin. (4));
- termenul — între 1 și 30 de ani; pentru plantații multianuale, cel puțin 25 de ani dacă nu se prevede altfel (art. 1291);
- plata — componența, forma (bani sau produse) și cuantumul;
- condițiile de folosire a obiectelor de pe teren, inclusiv utilaje.
La început și la sfârșit se întocmește, în 5 zile lucrătoare, un act de predare-primire cu numărul cadastral, suprafața, bonitatea, modul de folosință, starea terenului și viciile (art. 1290 alin. (1)–(2)). Actul devine parte din contract (alin. (4)). Bonitatea consemnată la predare e singurul tău argument când, la restituire, arendașul trebuie să dea terenul înapoi „în starea în care l-a preluat, ținându-se cont de uzura bunurilor (bonitatea solului), specificată în contract” (art. 1307 alin. (2)).
Înregistrarea: cine, unde, în cât timp
| Termenul arendei | Unde se înregistrează | Cine și când | Temei |
|---|---|---|---|
| Peste 5 ani | Notare în Registrul bunurilor imobile (organul cadastral) | Arendașul, în 3 luni de la încheiere | art. 1293 alin. (1), (5) |
| Până la 5 ani inclusiv | Registrul contractelor de arendă al primăriei (3 exemplare, extras, taxă) | Arendașul, în 3 luni | art. 1293 alin. (4)–(5), art. 1294 |
| Până la 5 ani, benevol | Notare la cadastru — scutește de înregistrarea la primărie | Arendașul | art. 1293 alin. (7) |
Consecința nenotării e scrisă direct: „inopozabilitatea contractului față de terț” (art. 1293 alin. (5)). Dacă vinzi terenul, cumpărătorul nu e ținut de o arendă nenotată; dacă arendașul dă terenul mai departe, nimeni nu-l poate opune. Cadastrul informează primăria în termen de o lună despre notări și radieri (art. 37 alin. (2) Cod funciar). Registrul primăriei consemnează și cine plătește impozitele pe terenul arendat (art. 1294 alin. (5) lit. d)) — pune-l în contract, altfel obligația rămâne a ta (art. 22 alin. (1) lit. l) Cod funciar).
Ce ai voie ca arendator — și ce se întâmplă la expirare
- Poți verifica oricând cum e exploatat terenul, fără să intervii în activitatea curentă (art. 1295 alin. (1)).
- Nu vrei să prelungești? Avizezi cu cel puțin 3 luni înainte de expirare (art. 1292 alin. (2)). Dacă nu ceri terenul înapoi și arendașul continuă să-l lucreze, contractul se consideră prelungit un an agricol (alin. (3)) — regula care ține în viață arendele „pe cuvânt” ani la rând.
- Arendașul vrea să cumpere terenul? Poate, prin contract de vânzare-cumpărare obișnuit — dar clauza „arenda plătită se scade din preț” e nulă (art. 1306).
- La restituire, îmbunătățirile făcute cu acordul tău pot fi separate de arendaș sau compensate de tine, dacă contractul nu prevede altfel (art. 1307 alin. (3)) — precizează în contract cine plătește, de exemplu, o plantație nouă.
Riscul pe care nu-l știe nimeni din diasporă: primăria îți dă terenul în arendă
Art. 36 Cod funciar: dacă nu întreții terenul în stare fitosanitară (buruieni) mai mult de 2 ani succesiv, primăria „poate să își rezerve dreptul de a administra terenul”, în doi pași: (a) te somează în scris să iei măsuri în 3 luni; (b) dacă somația rămâne fără răspuns, decide transmiterea terenului în arendă prin licitație publică sau prin negocieri directe cu unicul deținător de teren adiacent (alin. (1)).
Ce rămâne al tău: poți vinde terenul sau constitui alte drepturi pe el (alin. (2)); poți oricând, printr-o declarație scrisă la primărie, să-ți iei înapoi administrarea — temei de rezoluțiune imediată a arendei (alin. (3)); plata de arendă se depune pe un cont special al primăriei și îți e transferată la rezoluțiune, minus costurile administrative ale primăriei (alin. (4)). Cu alte cuvinte: nu pierzi terenul, dar pierzi controlul și o parte din bani, iar somația ajunge la adresa din registru — nu la Milano.
Ion, plecat în Germania, are 1,2 ha arabil. Vecinul îl „ține” fără contract, 4 ani, cu „ce dă Dumnezeu”. Anul 3, vecinul se lasă; terenul se umple de buruieni. Anul 5, primăria somează la adresa din sat; nimeni nu răspunde. Terenul e dat în arendă prin licitație unui fermier, pe 5 ani, la o plată depusă pe contul primăriei. Ion află la înmormântare. Poate cere administrarea înapoi printr-o declarație — dar tot ce-ar fi trebuit să facă era un contract scris, cu plată clară, înregistrat la primărie, în 3 luni.
Checklist pentru proprietar
- ✅ Contract scris cu cele 4 clauze obligatorii + act de predare-primire cu bonitatea consemnată.
- ✅ Plata în bani, la dată fixă, cu penalitate — nu „în natură, la recoltă”. Reperele de preț pentru cote: cât costă o cotă de pământ.
- ✅ Clauza „cine plătește impozitul funciar” — și verifică în registrul primăriei că e trecut arendașul.
- ✅ Verifică după 3 luni că arendașul a înregistrat/notat contractul (art. 1293 alin. (5)); dacă nu, fă-o tu — costă mai puțin decât un litigiu.
- ⚠️ Termen peste 5 ani = notare la cadastru; până în 5 ani = primărie. Nu confunda.
- ⚠️ Vrei să vinzi cota? Regulile sunt separate — cine nu poate cumpăra și cine are preemțiune: vânzarea terenului agricol.
- ❌ Nu lăsa terenul „pe cuvânt” mai mult de un sezon. Doi ani de buruieni = somație = licitație.
Informațiile au scop informativ și nu constituie consultanță juridică. Regimul fiscal al venitului din arendă și modul de transmitere în arendă de către primării se stabilesc prin acte separate (Codul fiscal, regulamentul Guvernului prevăzut la art. 36 alin. (5) Cod funciar) — verifică-le la SFS și la primărie pentru situația ta concretă.
Surse: Codul civil nr. 1107/2002 — art. 1288 (contractul de arendă), art. 1289 (forma scrisă; conținutul obligatoriu; planul cadastral), art. 1290 (actul de predare-primire în 5 zile lucrătoare; bonitatea), art. 1291 (termenul: 1–30 de ani; plantații multianuale ≥ 25 de ani), art. 1292 (prelungirea; avizul cu 3 luni înainte; prelungirea tacită cu un an agricol), art. 1293 (notarea în RBI peste 5 ani; înregistrarea la primărie până la 5 ani; termenul de 3 luni; inopozabilitatea față de terți), art. 1294 (registrul contractelor de arendă; plătitorul impozitelor), art. 1295 alin. (1) (dreptul de verificare), art. 1306 (nulitatea clauzei de deducere a arendei din preț), art. 1307 (restituirea; bonitatea; îmbunătățirile) · Codul funciar nr. 22/2024 — art. 22 alin. (1) lit. k), l), art. 34 (forma scrisă), art. 35 (arenda terenurilor publice prin licitație), art. 36 (transmiterea în arendă de către APL după 2 ani de neîntreținere: somație de 3 luni, licitație sau negocieri directe cu vecinul, declarația de reluare, contul special), art. 37 (înregistrarea; informarea APL de către cadastru în o lună)