Dezvoltatorul a pierdut autorizația, dar construiește în continuare — ce riști ca cumpărător (Chișinău 2026)

Actualizat: August 2026 Surse: Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023 (art. 322–328); Codul Civil nr. 1107/2002 (art. 1170–1176); NCM B.01.05:2025; investigație de presă — RISE Moldova (iulie 2026)

„Dar are deja blocuri finalizate, cu recenzii bune — de ce mi-aș face griji?” E întrebarea pe care și-o pun mulți cumpărători înainte să dea avansul la un apartament „la roșu”. Un caz recent din Chișinău arată exact de ce reputația unui dezvoltator pe proiectele vechi nu spune nimic despre statutul legal al proiectului nou pe care vrei să-l cumperi.

Cazul: ce s-a întâmplat, confirmat de presă

Prezentăm aici faptele așa cum au fost relatate de o investigație de presă, fără a numi părțile implicate — scopul e exclusiv educativ, ca exemplu al unui risc real de piață, nu o acuzație împotriva unei companii anume.

• Un complex rezidențial de 22 de etaje, în sectorul Ciocana, Chișinău, avea două autorizații de construire eliberate de primărie.
• 26 decembrie 2025: Inspectoratul Național pentru Supraveghere Tehnică (INST) suspendă ambele autorizații, invocând încălcări majore — coeficientul de utilizare a terenului depășit (5,36 față de limita legală de 5,0), depășirea înălțimii admise și nerespectarea distanțelor minime față de vecini.
• Instanța de fond suspendă temporar decizia INST, iar lucrările sunt reluate.
• 25 mai 2026: Curtea de Apel Chișinău dă o decizie irevocabilă — anulează hotărârea instanței de fond și confirmă suspendarea autorizațiilor dispusă de INST.
• Cu toate acestea, presa a relatat, în iulie 2026, că șantierul a continuat activitatea — locatarii din zonă au raportat lucru „până la 22:00–23:00″.
• INST a avertizat instanța despre riscul central: dacă lucrările continuă și autorizațiile sunt anulate definitiv după finalizarea unor blocuri de 22 de etaje, demolarea „devine extrem de dificilă sau chiar imposibilă” — un prejudiciu practic ireparabil.

De ce contează pentru orice cumpărător — chiar dacă nu cumperi chiar acolo

Nu știm cu certitudine dacă proiectul din exemplu mai vindea apartamente sau colecta rate de la cumpărători în această perioadă — nu facem nicio afirmație în acest sens. Dar tiparul de mai jos e foarte real și frecvent pe piața din Moldova, unde mulți cumpără „la roșu” cu plată în rate direct la dezvoltator, fără o bancă la mijloc:

Și, cel mai important: reputația nu e o garanție per proiect. Recenziile bune și blocurile finalizate cu succes arată că dezvoltatorul a dus la bun sfârșit alte proiecte — nu spun nimic despre dacă autorizația acestui șantier, pe acest amplasament, respectă toate normele. Fiecare proiect se evaluează separat.

De ce apar astfel de situații — pe scurt

Cazurile de acest tip nu apar din senin — de regulă, dezvoltatorul a proiectat clădirea la limita sau peste limitele permise de normativul NCM B.01.05:2025, pe unul din cei trei parametri clasici:

• Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) — cât din suprafața desfășurată poate fi construită pe un teren dat. Depășirea lui înseamnă, practic, „prea multe etaje pentru mărimea terenului”.
• Regimul de înălțime — fiecare zonă are un cod urbanistic (R1–R7) care limitează câte niveluri se pot construi.
• Distanțele minime față de vecini și de linia roșie a străzii — despre care am scris pe larg în Am teren mic și certificatul cere retragere 5 m față de linia roșie.

Aceste încălcări pot trece neobservate luni sau ani, până când cineva sesizează — un vecin, o inspecție de rutină sau, ca în cazul de mai sus, INST. Problema e că, până atunci, cumpărătorii au semnat deja și au plătit rate.

Ce spune legea despre construcția fără autorizație validă

Conform art. 322 din CUC 434/2023, o construcție e „neautorizată” nu doar dacă n-a avut niciodată autorizație, ci și dacă lucrările continuă cu încălcarea documentației de proiect și a autorizației — inclusiv atunci când autorizația a fost suspendată sau anulată. De acolo:

• art. 324 — autoritatea locală sau INST sunt obligate să solicite sistarea lucrărilor până la decizia de demolare sau remediere;
• art. 327 — cazul ajunge la instanță, care poate dispune demolarea/demontarea;
• art. 328 — demolarea se face pe cheltuiala celui vinovat; dacă nu se conformează, execuția e silită, prin primărie.

Cu alte cuvinte: riscul extrem, chiar dacă rămâne teoretic în majoritatea cazurilor, e demolarea — iar faptul că tu, ca și cumpărător, ai plătit avansuri sau rate nu oprește acest mecanism legal.

Ești protejat ca și cumpărător? Ce acoperă și ce NU acoperă Codul Civil

Am explicat pe larg protecțiile pentru cumpărătorii de imobile „la roșu” în Apartament în construcție — antecontract și riscuri: plafoane de plată pe etape (art. 1173), interdicția de a-ți cere bani înainte de înregistrarea provizorie în RBI (art. 1172), protecție la insolvabilitatea vânzătorului (art. 1176).

⚠️ Important: aceste protecții acoperă riscul financiar (falimentul dezvoltatorului), dar nu elimină riscul administrativ — o autorizație suspendată sau anulată e o problemă separată. Dacă se ajunge la demolare, îți rămâne un drept de creanță împotriva vânzătorului (restituirea sumelor plătite și, după caz, despăgubiri) — dar recuperarea efectivă a banilor poate fi un proces lung, mai ales dacă vânzătorul nu mai are lichidități.

Cum te protejezi ÎNAINTE să semnezi — checklist de prevenție

• ✅ Cere numărul și data autorizației de construire — apoi verific-o tu, independent, pe actpermisiv.gov.md, nu doar din poza pe care ți-o arată agentul de vânzări.
• ✅ Verifică zonarea și regimul de înălțime pentru amplasamentul exact, gratuit, pe gislocal.md — vezi Cum verifici gratuit PUG și PUZ pentru orice teren.
• ⚠️ Caută istoricul de litigii al dezvoltatorului și al proiectului — nu doar recenziile de pe rețele sociale. O căutare simplă cu numele companiei și „instanță” / „proces” / „litigiu” poate scoate la iveală probleme trecute cu alte proiecte.
• ⚠️ Fii suspicios la prețuri mult sub piață pentru proiecte mari, în zone bune — uneori reflectă o presiune reală de a vinde rapid, nu doar o ofertă bună.
• ✅ Negociază contul fiduciar de sechestru (art. 1175 Cod Civil) — banii tăi stau la bancă, nu direct la dezvoltator, eliberați pe etape.

Cum verifici periodic, după ce ai semnat

1. Recheck lunar/trimestrial pe actpermisiv.gov.md — statusul autorizației se poate schimba oricând, nu doar la momentul semnării.
2. Cere periodic confirmare scrisă de la dezvoltator despre stadiul autorizației, mai ales dacă vezi presă locală sau reclamații ale vecinilor despre proiectul respectiv.
3. Caută dosare pe portalul instanțelor de judecată (instante.justice.md) cu numele companiei sau al proiectului.
4. Vorbește cu alți cumpărători ai aceluiași proiect — de multe ori ei află primii de o problemă, prin grupuri informale de WhatsApp/Telegram ale viitorilor locatari.

Dacă descoperi că autorizația proiectului tău e suspendată sau anulată

1. Oprește-te înainte de următoarea rată. Nu plăti „din inerție” — cere lămuriri scrise de la dezvoltator despre situația reală, cu documente, nu doar asigurări verbale.
2. Strânge toate actele — contractul, graficul de plăți, dovezile de plată, corespondența cu dezvoltatorul.
3. Amintește-ți plafoanele legale de plată pe etape (art. 1173) — oricum nu ești obligat să plătești peste stadiul real, verificabil, al lucrărilor.
4. Caută-i pe ceilalți cumpărători. Dacă mai multe familii sunt afectate de același proiect, o acțiune comună (asociație informală de cumpărători, avocat comun) are mult mai multă forță și cost mai mic per persoană decât demersuri individuale.
5. Consultă un avocat specializat, pentru opțiunile tale contractuale concrete — inclusiv rezoluțiunea contractului și recuperarea sumelor plătite.
6. Sesizează INST dacă observi personal lucrări continuând după o suspendare cunoscută public.

Cazul descris mai sus e prezentat exclusiv ca exemplu educativ, pe baza informațiilor publice relatate de presa de investigație, fără a identifica părțile implicate și fără nicio acuzație din partea urbanism.md. Informațiile au scop informativ și nu constituie consultanță juridică — pentru situația ta concretă, recomandăm un avocat specializat în dreptul construcțiilor.

Surse: Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023 — art. 322 (construcții neautorizate), art. 324 (sistarea lucrărilor), art. 327–328 (demolarea); Codul Civil nr. 1107/2002 — art. 1170–1176 (protecția cumpărătorului de imobil în construcție), art. 1175 (contul fiduciar de sechestru); NCM B.01.05:2025 (CUT, regim de înălțime, distanțe); investigație de presă privind un proiect rezidențial din sectorul Ciocana, Chișinău (RISE Moldova, iulie 2026).