Actualizat: Mai 2026 Surse legale: Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023, Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe (art. 6), HG nr. 306/2000 privind autorizarea funcționării și schimbării destinației construcțiilor, Regulamentul Local de Urbanism Chișinău — dgaurf.md
Vrei să transformi casa sau apartamentul în birou, cabinet medical, salon, spațiu comercial sau orice altă destinație nelocativă? Procedura există, e reglementată și implică mai mulți pași. Dar înainte de orice, trebuie să înțelegi o schimbare importantă față de practica anterioară.
Ce s-a schimbat față de înainte — destinația mixtă nu mai e posibilă
Înainte era o practică acceptată ca un bun imobil să aibă destinație mixtă:
- O încăpere comercială la parter + restul locative în aceeași clădire
- Parterul cu destinație comercială + etajul cu destinație locativă
- Un apartament birou + celelalte apartamente locative în același bloc
Acum, conform interpretărilor recente ale legislației și practicii notariale, dacă un bun imobil dobândește destinație comercială — întregul bun imobil trebuie să aibă destinație comercială. Nu mai e posibil ca același bun imobil înregistrat în RBI să aibă simultan destinație locativă și comercială.
Ce înseamnă în practică:
- Dacă ai o casă și vrei să transformi doar parterul în spațiu comercial — trebuie să divizi mai întâi clădirea în două bunuri imobile separate (procedură de separare la ASP), fiecare cu număr cadastral propriu, și abia apoi schimbi destinația pentru unul dintre ele
- Dacă ai un apartament în bloc și vrei să îl transformi în birou — apartamentul integral devine nelocativ
Condiția de bază — zona trebuie să permită funcțiunea comercială
Înainte de orice procedură, verifică dacă zona permite destinația comercială sau de servicii.
Cum verifici:
- gislocal.md — zonarea funcțională PUG/PUZ a adresei tale
- Certificat de urbanism prin actpermisiv.gov.md — documentul oficial care confirmă ce e permis
Zonele rezidențiale (R1–R4) permit de regulă funcțiuni complementare la parter — cabinete, birouri, servicii — dar nu activități comerciale intensive sau industriale.
Zonele mixte (M, C) permit mai larg funcțiuni comerciale și de servicii.
Dacă zona nu permite funcțiunea dorită, trebuie mai întâi schimbat PUZ-ul — procedură lungă și incertă.
Cine poate schimba destinația
Conform art. 6 alin. (3) din Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe:
Trecerea locuințelor proprietate privată în categoria încăperilor cu altă destinație decât cea de locuință se efectuează la decizia proprietarului — în cazul unui proprietar unic — ori, după caz, cu acceptul proprietarilor locuințelor din blocul locativ, în condițiile legii.
Fondul public de locuințe (proprietate a statului sau UAT) — schimbarea destinației este interzisă, cu excepții stricte prevăzute de lege.
Pașii procedurii — de la A la Z
Pasul 1 — Verificarea urbanistică
- Verifici pe gislocal.md că zona permite funcțiunea dorită
- Soliciți certificat de urbanism prin actpermisiv.gov.md
- Certificatul de urbanism îți confirmă oficial ce e permis și ce documente sunt necesare
Pasul 2 — Dacă clădirea are mai multe unități — separarea prealabilă
Dacă vrei să schimbi destinația doar a unei părți din clădire (de exemplu parterul unei case cu etaj):
- Mai întâi divizi clădirea în unități separate — procedură de formare prin separare la ASP (Agenția Servicii Publice)
- Fiecare unitate primește număr cadastral propriu în RBI
- Abia după aceea schimbi destinația unității dorite
Dacă e un apartament individual în bloc — acesta e deja o unitate separată în RBI, nu mai e nevoie de separare.
Pasul 3 — Acordul proprietarilor din bloc (dacă e cazul)
Dacă imobilul e situat într-un bloc de locuințe, ai nevoie de acordul proprietarilor din bloc pentru schimbarea destinației.
Conform Legii nr. 75/2015, schimbarea destinației unui apartament din bloc necesită acceptul celorlalți proprietari. În practică, acordul se obține în formă scrisă sau notarială.
Pasul 4 — Studiul de fundamentare (dacă e necesar)
Conform HG nr. 306/2000, pentru schimbarea destinației se elaborează un studiu de fundamentare care justifică schimbarea și demonstrează că:
- Vecinătățile acceptă noua destinație
- Nu există abateri semnificative de la documentația de urbanism
- Noua funcțiune e compatibilă cu zona
Excepție: dacă situația urbanistică nu suportă abateri esențiale față de destinația existentă și vecinii sunt de acord, studiul de fundamentare nu mai e necesar (pct. 32 din HG 306/2000).
Pasul 5 — Proiectul tehnic (dacă sunt lucrări)
Dacă schimbarea destinației implică și modificări fizice ale spațiului:
- Intrare separată nouă
- Modificări interioare
- Instalații noi (sanitare, ventilație, electrice pentru funcțiunea comercială)
→ Ai nevoie de proiect tehnic elaborat de arhitect atestat + autorizație de construire prin actpermisiv.gov.md
Dacă schimbarea destinației nu implică nicio lucrare de construcție — procedura e mai simplă, fără autorizație de construire.
Pasul 6 — Cererea și dosarul la primărie
Depui cerere la primărie (Direcția Arhitectură și Urbanism) cu:
- Cerere tip pentru schimbarea destinației
- Actul de proprietate
- Extras din RBI (de la ASP)
- Certificatul de urbanism
- Studiul de fundamentare (dacă e necesar)
- Acordul vecinilor/proprietarilor din bloc
- Proiectul tehnic (dacă sunt lucrări)
- Avize specifice funcțiunii noi (PSI, sanitar — după caz)
Pentru Chișinău: Direcția Generală Arhitectură, Urbanism și Relații Funciare — dgaurf.md
Pasul 7 — Decizia consiliului local
Conform HG nr. 306/2000, decizia privind schimbarea destinației se adoptă de consiliul autorității administrației publice locale prin vot deschis. Este suficientă majoritate simplă — dacă o parte din populație e contra, sunt necesare 2/3 din voturi.
Decizia consiliului local este temeiul juridic pentru eliberarea autorizației de schimbare a destinației.
Pasul 8 — Autorizația de schimbare a destinației
Pe baza deciziei consiliului local, primăria eliberează autorizația de schimbare a destinației.
Pasul 9 — Executarea lucrărilor (dacă e cazul)
Dacă sunt lucrări — se execută în baza autorizației de construire, cu respectarea proiectului tehnic.
Pasul 10 — Recepția și actualizarea în RBI
- Recepție finală — proces-verbal care atestă că lucrările sunt conforme
- Actualizare în Registrul Bunurilor Imobile la ASP — destinația nouă se înregistrează oficial
- Din acest moment imobilul e oficial cu destinație comercială/nelocativă
Avize specifice în funcție de noua destinație
| Destinație nouă | Avize necesare |
|---|---|
| Birou, cabinet | Certificat de urbanism, acord vecini |
| Cabinet medical | + Aviz DSP (Direcția Sănătate Publică) |
| Salon înfrumusețare | + Aviz DSP |
| Spațiu comercial alimentar | + Aviz DSP, aviz pompieri |
| Restaurant, bar | + Aviz DSP, pompieri, autorizație activitate |
| Depozit | Aviz pompieri |
Costuri orientative
| Element | Cost orientativ |
|---|---|
| Certificat de urbanism | 500–2.000 MDL |
| Studiu de fundamentare (dacă e necesar) | 5.000–15.000 MDL |
| Proiect tehnic (dacă sunt lucrări) | 10.000–30.000 MDL |
| Avize (pompieri, sanitar) | 1.000–3.000 MDL |
| Taxe primărie | 500–2.000 MDL |
| Separare cadastrală (dacă e necesară) | 3.000–8.000 MDL |
| Actualizare ASP/RBI | 500–2.000 MDL |
| Total orientativ fără lucrări | ~8.000–25.000 MDL |
| Total orientativ cu lucrări | ~30.000–100.000+ MDL |
Greșeli frecvente
Funcționezi comercial fără schimbarea destinației — imobilul rămâne locativ în RBI. Riști amendă și obligația de a regulariza.
Crezi că poți păstra destinație mixtă — conform practicii actuale, întregul bun imobil trebuie să aibă aceeași destinație. Nu mai e posibilă destinația parțial locativă + parțial comercială pentru același bun imobil.
Nu verifici PUZ-ul — dacă zona nu permite funcțiunea dorită, toată procedura e inutilă.
Faci lucrări fără autorizație — chiar și o intrare separată nouă necesită autorizație de construire.
Ignori acordul vecinilor — conflictele cu vecinii sau asociația pot bloca procedura sau duce la contestații.
Unde te adresezi în Chișinău
DGAURF — Direcția Generală Arhitectură, Urbanism și Relații Funciare
- Site: dgaurf.md
- Competență: certificate de urbanism, avize urbanistice, informații despre PUG/PUZ
Primăria Chișinău — Direcția Arhitectură și Urbanism
- Site: chisinau.md
- Competență: autorizații de construire, decizii privind schimbarea destinației
ASP — Agenția Servicii Publice
- Site: asp.gov.md
- Competență: extras RBI, actualizare destinație în Registrul Bunurilor Imobile
actpermisiv.gov.md — platforma electronică pentru certificate de urbanism și autorizații
Informațiile prezentate au scop informativ. Cadrul normativ în domeniul schimbării destinației construcțiilor este în curs de actualizare. Verificați cerințele actuale cu DGAURF, primăria locală și un notar sau arhitect autorizat înainte de orice demers.
Surse: CUC nr. 434/2023 · Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe (art. 6) · HG nr. 306/2000 · dgaurf.md · asp.gov.md · actpermisiv.gov.md · chisinau.md