Actualizat: Aprilie 2026 Surse: Codul Funciar al Republicii Moldova, Legea nr. 239/2025, Ordinul MAIA nr. 198/2025, maia.gov.md, cadastru.md
Ai cumpărat sau vrei să cumperi teren agricol pentru a construi o casă? Sau vrei să transformi un lot agricol în teren pentru construcții? Procedura există, e reglementată strict și presupune costuri semnificative. Mulți cumpărători descoperă prea târziu că terenul “ieftin” agricol devine costisitor tocmai când vor să construiască pe el.
Ce înseamnă schimbarea destinației terenului
Fiecare teren din Moldova are o categorie de destinație înregistrată la Cadastru:
- Terenuri agricole — arabil, livezi, vii, pășuni, fânețe
- Terenuri forestiere — fond silvic
- Terenuri pentru construcții — intravilan, destinat locuințelor sau comercial
- Terenuri cu destinație specială — drumuri, ape, rezervații
Schimbarea destinației înseamnă trecerea unui teren din categoria agricolă în categoria construcții sau altă categorie — prin decizie a autorității competente, după o procedură formală și cu achitarea compensației pentru pierderile din circuitul agricol.
Important: un teren agricol nu devine automat constructibil dacă e aproape de oraș sau dacă vecinii au case. Fără schimbarea oficială a destinației, construcția e ilegală.
Cine aprobă schimbarea destinației
Competența de aprobare depinde de tipul terenului și proprietar:
- Guvernul Republicii Moldova — pentru terenuri agricole de calitate superioară (bonitate ridicată) sau suprafețe mari
- Consiliul raional sau municipal — pentru terenuri agricole de calitate obișnuită, proprietate privată
- Consiliul local (primăria) — pentru loturi mici adiacente intravilanului, în anumite condiții
Terenuri de calitate superioară — sunt protejate special prin lege. Schimbarea destinației lor e restricționată sever și necesită aprobarea Guvernului. Nu e o procedură accesibilă pentru particulari.
Compensarea pierderilor — costul principal
Aceasta e componenta cea mai costisitoare și mai puțin știută.
Prin Legea nr. 239/2025 și Ordinul MAIA nr. 198 din 3 decembrie 2025, a intrat în vigoare din 13 ianuarie 2026 noua metodologie de calcul al pierderilor cauzate de schimbarea destinației terenurilor agricole.
Tariful pentru 2026: 36.209,73 MDL per punct-hectar
Costul total al compensării se calculează astfel: Compensare = Suprafața (ha) × Bonitatea terenului (puncte) × Tariful pe punct-hectar
Ce înseamnă bonitatea: fiecare teren agricol are un scor de bonitate (calitate) calculat de specialiști, de regulă între 20 și 100 de puncte. Terenurile fertile au bonitate ridicată → compensare mai mare.
Exemplu orientativ:
- Suprafață: 0,10 ha (10 ari — un lot obișnuit)
- Bonitate: 50 puncte (teren mediu)
- Compensare = 0,10 × 50 × 36.209,73 = 181.049 MDL (~10.000 €)
Un lot de 10 ari cu teren de calitate medie poate implica o compensare de ~10.000 €. La terenuri mai fertile sau suprafețe mai mari, suma crește proporțional.
Compensarea se achită înainte de aprobarea schimbării destinației — nu după.
Pașii procedurii
Pasul 1 — Verificarea preliminară
Înainte de orice demers, verifică:
- Categoria actuală a terenului — geodata.gov.md sau extras de la Cadastru
- Bonitatea terenului — studiu pedologic sau datele existente
- Dacă terenul e în intravilan sau extravilan — gislocal.md
- Dacă zona permite construcție rezidențială conform PUG/PUZ — gislocal.md
Dacă terenul e deja în intravilan și are destinație agricolă — procedura poate fi mai simplă, prin modificarea destinației în cadrul intravilanului.
Dacă terenul e în extravilan — procedura e mai complexă și implică și includerea în intravilan (modificarea PUG), nu doar schimbarea destinației.
Pasul 2 — Studiul pedologic
Document obligatoriu care stabilește bonitatea terenului — elaborat de Institutul de Proiectări pentru Organizarea Teritoriului sau firme autorizate.
Cost orientativ: 3.000–8.000 MDL pentru un lot mic.
Pasul 3 — Cererea la autoritatea competentă
Se depune la primărie (pentru loturi mici adiacente intravilanului) sau la consiliul raional/municipal.
Documente necesare și de unde le obții:
- Cerere de schimbare a destinației — formular de la primărie sau consiliul raional
- Actul de proprietate — îl ai tu ca proprietar (contract vânzare-cumpărare, moștenire, donație)
- Extras din Registrul Bunurilor Imobile — de la ASP (Agenția Servicii Publice): asp.gov.md sau oficiul teritorial ASP; cost 97–2.425 MDL în funcție de urgență
- Planul cadastral al parcelei — de la ASP (Agenția Servicii Publice): asp.gov.md sau oficiul teritorial ASP
- Studiul pedologic — elaborat de Institutul de Proiectări pentru Organizarea Teritoriului sau firme autorizate de Ministerul Agriculturii
- Evaluarea impactului asupra mediului — elaborată de firme autorizate de Ministerul Mediului (dacă e cazul conform Legii nr. 86/2014)
- Certificat de urbanism — se solicită electronic prin actpermisiv.gov.md
Pasul 4 — Achitarea compensației
Înainte de decizia autorității, achitați compensația calculată conform metodologiei în vigoare la bugetul de stat sau local, după caz.
Pasul 5 — Decizia autorității
Consiliul local/raional/municipal sau Guvernul adoptă decizia de schimbare a destinației în termen de o lună de la confirmarea achitării compensației.
Pasul 6 — Actualizarea la Cadastru
După decizie, destinația terenului se actualizează în Registrul Bunurilor Imobile — terenul devine oficial “pentru construcții”.
Includerea terenului în intravilan — o altă procedură
Dacă terenul e în extravilan și vrei să construiești casă pe el, nu e suficientă schimbarea destinației — trebuie și includerea în intravilanul localității, care presupune modificarea PUG-ului.
Această procedură:
- Se inițiază de proprietar printr-un demers la primărie
- Primăria inițiază modificarea PUG sau elaborarea unui PUZ
- Necesită aprobarea Consiliului Local și avize multiple
- Durează de regulă 1–3 ani
- Costul modificării PUG/elaborării PUZ: zeci de mii de MDL
Costul total estimat — un lot de 10 ari
| Element | Cost orientativ |
|---|---|
| Studiu pedologic | 3.000–8.000 MDL |
| Certificat de urbanism | 500–2.000 MDL |
| Compensare pierderi agricole (bonitate medie) | 150.000–200.000 MDL |
| Evaluare impact mediu (dacă e necesar) | 5.000–15.000 MDL |
| Taxe administrative | 2.000–5.000 MDL |
| Actualizare Cadastru | 1.500–3.000 MDL |
| Total orientativ | ~160.000–230.000 MDL (~9.000–13.000 €) |
Fără costul modificării PUG dacă terenul e în extravilan.
De ce terenul agricol “ieftin” nu e întotdeauna o afacere bună
Un teren agricol de 10 ari poate costa 5.000–15.000 € în suburbiile Chișinăului. Pare ieftin față de un teren pentru construcții la 20.000–50.000 €. Dar:
- Compensarea pentru schimbarea destinației: ~10.000 €
- Studii, avize, taxe: ~1.000–2.000 €
- Modificare PUG dacă e în extravilan: +5.000–20.000 € și 1–3 ani
- Total real: teren agricol + proceduri = 16.000–47.000 € și 1–3 ani de așteptare
Versus un teren pentru construcții gata autorizat la 20.000–50.000 € — poți construi imediat.
Calculul nu e întotdeauna în favoarea terenului agricol “ieftin”.
Greșeli frecvente
Cumperi teren agricol cu intenția de a construi fără să calculezi costul schimbării destinației — surpriză de 10.000+ € după tranzacție.
Crezi că proximitatea față de case înseamnă că poți construi — nu. Terenul agricol rămâne agricol până la schimbarea oficială a destinației.
Nu verifici dacă terenul e în intravilan sau extravilan — diferența e majoră în procedură și cost.
Nu verifici bonitatea — un teren fertil înseamnă compensare mai mare.
Informațiile prezentate au scop informativ. Procedura poate varia în funcție de localitate și specificul terenului. Consultați un specialist în drept funciar înainte de orice decizie.
Surse: Codul Funciar al Republicii Moldova · Legea nr. 239/2025 · Ordinul MAIA nr. 198/2025 · maia.gov.md · cadastru.md · geodata.gov.md