Actualizat: Mai 2026 Surse legale: Legea nr. 354/2004 privind formarea bunurilor imobile, Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998, Codul Funciar nr. 22/2024, Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023, Legea nr. 29/2018 privind delimitarea proprietății publice
Scenariul concret
12 proprietari dețin loturi pomicole situate unul lângă altul — fâșii înguste și lungi, tipice parcelărilor din perioada sovietică. Loturile intră în PUG cu destinație grădină. Proprietarii vor să:
- Schimbe forma loturilor — mai late și mai scurte
- Schimbe destinația din grădină în teren pentru construcții
- Creeze un drum de acces pe mijlocul zonei
Aceasta e una dintre cele mai complexe proceduri din dreptul funciar moldovenesc — implică simultan cadastru, urbanism, drept funciar și administrație publică locală. Iată procedura completă.
Ce este reparcelarea — definiția legală
Conform Legii nr. 354/2004 privind formarea bunurilor imobile, reparcelarea este o modalitate de formare a bunurilor imobile prin redistribuirea terenurilor situate în limitele unui perimetru determinat între proprietarii acestor terenuri, în scopul optimizării dimensiunilor, amplasamentului și configurației loturilor.
Spre deosebire de comasare (unire) sau separare (divizare), reparcelarea implică redistribuirea simultană a mai multor terenuri între mai mulți proprietari, cu modificarea hotarelor tuturor parcelelor din perimetru.
Cele 3 componente ale procedurii din scenariul tău
Scenariul descris nu e o singură procedură, ci trei proceduri paralele care trebuie coordonate:
A. Reparcelarea cadastrală — schimbarea formei și hotarelor loturilor B. Schimbarea destinației — din grădină/pomicol în teren pentru construcții C. Crearea drumului — fie drum privat comun, fie drum public transmis UAT
Toate trei se intercondiționează și trebuie planificate împreună de la început.
ETAPA 1 — Acordul unanim al tuturor proprietarilor
Condiție obligatorie: reparcelarea necesită acordul tuturor proprietarilor implicați. Un singur proprietar care refuză blochează toată procedura.
Ce trebuie convenit în scris:
- Principiul redistribuirii — fiecare proprietar primește un lot cu suprafață echivalentă sau diferită (cu compensare bănească pentru diferențe)
- Cine cedează suprafață pentru drum și în ce proporție
- Dacă drumul devine proprietate comună sau se transmite primăriei
- Cine suportă costurile procedurii (de regulă proporțional cu suprafața)
Forma juridică: acord semnat de toți proprietarii, de preferință autentificat notarial — deși legea nu impune obligatoriu forma notarială pentru acordul inițial, notarierea evită contestațiile ulterioare.
ETAPA 2 — Angajarea firmei de cadastru și elaborarea proiectului
Cine execută lucrările
Lucrările cadastrale se execută de ingineri cadastrali atestați din cadrul firmelor de cadastru autorizate sau al Instituției Publice Cadastrul Bunurilor Imobile.
Ce elaborează inginerul cadastral
Planul geometric al întregii zone — care arată:
- Situația actuală (12 loturi, forma inițială)
- Situația după reparcelare (loturile noi, mai late și mai scurte)
- Traseul drumului de acces
- Suprafețele exacte ale fiecărui lot înainte și după reparcelare
- Suprafața cedată pentru drum de fiecare proprietar
Actul de constatare pe teren — anexat obligatoriu la planul geometric, conține:
- Numele tuturor proprietarilor
- Numerele cadastrale ale terenurilor inițiale
- Suprafețele înainte și după reparcelare pentru fiecare proprietar
- Cotele de teren transmise pentru infrastructură (drum)
- Semnăturile tuturor proprietarilor
ETAPA 3 — Modificarea PUG/PUZ — schimbarea destinației
Aceasta e componenta cea mai complexă și mai lungă din toată procedura.
De ce e necesară modificarea documentației de urbanism
Loturile au în PUG destinația grădină (cod funciar — teren pomicol). Pentru a construi case pe ele, destinația trebuie schimbată în teren pentru construcții locative (cod R1, R2 sau similar în PUZ).
Schimbarea destinației nu se face prin simpla cerere la primărie — ea presupune modificarea documentației de urbanism (PUG sau elaborarea unui PUZ nou pentru zona respectivă).
Procedura de modificare PUG/elaborare PUZ
1. Inițierea — proprietarii depun o cerere comună la primărie solicitând inițierea procedurii de modificare PUG sau elaborare PUZ pentru zona respectivă
2. Decizia consiliului local — consiliul local decide dacă inițiază procedura și cine o finanțează. Conform art. 48 din CUC, PUZ-ul poate fi finanțat din sursele persoanelor fizice interesate
3. Elaborarea PUZ — firmă de urbanism autorizată elaborează PUZ-ul care stabilește:
- Noua destinație funcțională a zonei (rezidențial)
- Regimul de înălțime permis
- POT, CUT
- Traseul drumului de acces
- Rețelele edilitare necesare
4. Avizarea PUZ — de la Ministerul Dezvoltării, Mediu și alte autorități competente
5. Dezbatere publică — obligatorie, minim 30 zile, cetățenii din zonă pot formula obiecții
6. Aprobarea PUZ — prin decizia consiliului local
Durată estimată: 12–36 luni Cost orientativ: 50.000–150.000 MDL pentru elaborarea PUZ, suportat de proprietari
Schimbarea destinației terenului — compensare
Pe lângă modificarea documentației urbanistice, schimbarea categoriei cadastrale din pomicol în construcții implică și compensarea pierderilor din circuitul agricol:
Tarif 2026: 36.209,73 MDL per punct-hectar
La loturi pomicole tipice de 4–6 ari cu bonitate medie (~40 puncte):
- 0,05 ha × 40 puncte × 36.209,73 = 72.419 MDL per lot (~4.000 €)
- Pentru 12 loturi: ~870.000 MDL (~48.000 €) total compensare
ETAPA 4 — Drumul de acces: drum privat sau drum public
Opțiunea A — Drum privat comun
Cei 12 proprietari cedează fiecare o fâșie de teren pentru drum. Drumul devine proprietate comună în cote-părți, fiecare proprietar deținând o cotă proporțională.
Avantaje: procedură mai simplă, nu necesită aprobarea primăriei pentru transfer Dezavantaje: întreținerea e responsabilitatea proprietarilor; vânzarea unui lot include și cota din drum; pot apărea conflicte la întreținere
Opțiunea B — Drum public, transmis primăriei
Proprietarii cedează suprafața drumului în proprietatea UAT (primăriei). Drumul devine public și e întreținut de primărie.
Cum funcționează transmiterea:
- Se stabilește suprafața drumului în planul geometric
- Proprietarii semnează actele de donație sau cesiune a suprafeței respective
- Consiliul local adoptă decizia de acceptare
- Drumul se înregistrează în RBI ca proprietate publică a UAT
- Primăria preia obligația de întreținere
Avantajes: drum public = acces garantat; primăria e responsabilă de întreținere Dezavantaje: primăria poate refuza să accepte drumul dacă nu are resurse de întreținere; procedura mai lungă
Conform Legii nr. 354/2004: suprafața transmisă UAT pentru infrastructură se specifică explicit în actul de constatare pe teren și se înregistrează ca proprietate publică prin decizia consiliului local.
ETAPA 5 — Aprobarea de către consiliul local
Planul geometric al reparcelării, după ce a fost elaborat și semnat de toți proprietarii, se supune aprobării consiliului local.
Conform Legii nr. 354/2004 art. 17, înregistrarea bunurilor imobile nou-formate prin reparcelare se efectuează în temeiul:
- Actelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile inițiale
- Deciziei consiliului local
- Planului geometric al bunurilor imobile nou-formate
Fără decizia consiliului local, procedura nu poate fi finalizată.
ETAPA 6 — Transpunerea în teren și înregistrarea la ASP
Transpunerea în teren
Planul geometric aprobat de consiliul local se transpune fizic în teren — inginerul cadastral montează borne și marchează noile hotare.
Numerele cadastrale
Conform Legii nr. 354/2004, la formarea bunurilor imobile prin reparcelare, numerele cadastrale nu se modifică — cu excepția cazurilor când, după reparcelare, terenul e amplasat în alt sector cadastral sau e comasat cu alte terenuri.
Înregistrarea la ASP
Fiecare proprietar merge la oficiul teritorial ASP cu:
- Decizia consiliului local privind reparcelarea
- Planul geometric aprobat
- Actul de constatare pe teren
- Actele de proprietate inițiale
ASP actualizează în RBI fiecare lot conform noilor hotare.
ETAPA 7 — Autorizarea construcțiilor
Abia după finalizarea tuturor etapelor de mai sus fiecare proprietar poate obține autorizație de construire pentru lotul său:
- Certificat de urbanism — prin actpermisiv.gov.md (acum PUZ-ul nou permite construcția)
- Proiect tehnic — elaborat de firmă autorizată
- Autorizație de construire — prin actpermisiv.gov.md
Rezumat procedură și durate estimate
| Etapă | Durată estimată | Cost orientativ per lot |
|---|---|---|
| Acordul proprietarilor + notar | 1–3 luni | 500–1.500 MDL |
| Lucrări cadastrale + plan geometric | 2–4 luni | 3.000–8.000 MDL |
| Modificare PUG/elaborare PUZ | 12–36 luni | 5.000–15.000 MDL |
| Compensare schimbare destinație | — | ~72.000 MDL (~4.000 €) |
| Aprobare consiliu local | 1–3 luni | — |
| Transpunere teren + înregistrare ASP | 1–2 luni | 500–2.000 MDL |
| Total procedură | ~18–48 luni | ~85.000–115.000 MDL per lot |
Riscuri și cauze de eșec
Un proprietar refuză — procedura se blochează complet. Nu există mecanism legal de forțare (cu excepția instanței judecătorești dacă refuzul e abuziv).
Primăria refuză modificarea PUG — consiliul local poate respinge cererea. Proprietarii nu pot impune schimbarea destinației.
Compensarea e prea mare — dacă valoarea compensării pentru schimbarea destinației depășește câștigul din aprecierea terenului, procedura devine nerentabilă financiar.
PUZ-ul e contestat — vecinii sau alte persoane pot contesta PUZ-ul în instanță, blocând procedura ani de zile.
Sfat practic — de unde să începi
Pasul 0 înainte de orice: verifică pe gislocal.md dacă zona e deja în intravilan sau extravilan. Dacă e deja în intravilan cu destinație grădină, modificarea PUG e mai simplă — se poate face prin PUZ nou fără a schimba structura de ansamblu a PUG-ului.
Consultați un inginer cadastral și un arhitect urbanist înainte să angajați vreo procedură formală — ei pot evalua fezabilitatea și costul real al întregii operațiuni pentru zona specifică.
Informațiile prezentate au scop informativ. Procedura poate varia în funcție de localitate și specificul terenului. Consultați un specialist în drept funciar și un inginer cadastral înainte de orice demers.
Surse: Legea nr. 354/2004 privind formarea bunurilor imobile · Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998 · Codul Funciar nr. 22/2024 · Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023 · Legea nr. 29/2018 privind delimitarea proprietății publice · asp.gov.md · actpermisiv.gov.md · gislocal.md