Actualizat: Mai 2026 Surse legale: Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023, art. 73 alin. (4) și art. 387 alin. (4); Codul Funciar nr. 22/2024; Legea nr. 1543/1998 privind cadastrul bunurilor imobile
Mii de moldoveni dețin loturi pomicole — moștenite, cumpărate sau primite în perioada sovietică prin întovărășirile pomicole. Mulți au construit deja o căsuță de vacanță pe lot, alții vor să construiască. Dar câți știu exact ce le permite legea și ce riscuri au? Acest articol clarifică situația juridică actuală.
Ce este un lot pomicol
Loturile pomicole sunt terenuri alocate cetățenilor în cadrul întovărășirilor pomicole — organizații create în perioada sovietică pentru cultivarea fructelor și legumelor. Aceste loturi au de regulă suprafețe mici (3–6 ari) și sunt situate în afara sau la periferia localităților.
Destinația oficială: terenuri pentru cultivarea pomilor fructiferi — nu terenuri pentru construcții.
Situația juridică: complexă și variabilă în funcție de dacă lotul e inclus sau nu în intravilanul localității.
Cazul 1 — Lotul pomicol inclus în intravilan
Aceasta e situația cea mai favorabilă și cu cel mai clar regim juridic.
Conform art. 73 alin. (4) din CUC nr. 434/2023:
Terenurile întovărășirilor pomicole incluse în teritoriul intravilan prin decizia consiliului local al unității administrativ-teritoriale respective, cu modificarea planului urbanistic general al localității aprobat, se consideră terenuri destinate construcțiilor și amenajărilor, cu modul de folosință – pentru amplasarea construcțiilor locative. Casele de vacanță, construite pe aceste terenuri și înregistrate în Registrul bunurilor imobile, precum și cele pasibile de înregistrare, inclusiv în conformitate cu prevederile art. 387 alin. (4), se consideră case de locuit individuale.
Ce înseamnă practic:
- Dacă lotul tău pomicol a fost inclus în intravilan prin decizia consiliului local — terenul e considerat teren pentru construcții locative
- Casa de vacanță construită pe el se consideră casă de locuit individuală
- Poți construi cu autorizație de construire normală
- Poți înregistra adresa de reședință
Cum verifici dacă lotul tău e în intravilan:
- gislocal.md — introduci adresa și verifici dacă parcela e în intravilan
- Primăria locală — solicită informații despre decizia de includere în intravilan
Cazul 2 — Lotul pomicol în extravilan
Dacă lotul pomicol nu a fost inclus în intravilan — situația e mult mai restrictivă.
Ce e permis:
- Cultivarea pomilor fructiferi și plantelor — destinația de bază
- Construcții agricole ușoare auxiliare — magazii mici pentru unelte
- Nu e permisă construcția de locuință sau casă de vacanță fără schimbarea destinației terenului
Ce nu e permis fără proceduri suplimentare:
- Casă de vacanță sau locuință permanentă
- Construcții cu fundație solidă
- Racordare la utilități ca locuință
Procedura simplificată de înregistrare — art. 387 alin. (4) CUC
Aceasta e una dintre cele mai importante prevederi pentru proprietarii de loturi pomicole cu construcții deja existente.
Cine beneficiază: Casele de vacanță cu cel mult două etaje, cu anexele gospodărești, construite pe terenurile întovărășirilor pomicole, care la data de 30 ianuarie 2024 erau funcționale.
Condiții de înregistrare:
- Declarație notarială a proprietarului de asumare a răspunderii personale privind:
- Corespunderea construcției cu cerințele fundamentale aplicabile
- Asumarea răspunderii pentru integritatea construcției pe toată durata de exploatare
- Acorduri notariale ale proprietarilor terenurilor vecine — dacă construcția nu respectă retragerea normativă față de limitele terenului
- Certificat de la primărie privind edificarea construcției
- Înregistrarea se face cu notare permanentă în RBI: “Bunul imobil este construit în lipsa documentației de urbanism ori cu abateri de la documentația de urbanism și/sau normativele tehnice în construcții” — această notare nu poate fi radiată niciodată
⚠️ Termen important: conform CUC, prevederile art. 387 alin. (4) se aplică pentru o perioadă limitată — verifică cu notarul sau primăria dacă termenul mai e valabil la data solicitării tale.
Minusurile lotului pomicol — ce trebuie să știi
1. Nu poți înregistra adresa de reședință
Pe un lot pomicol în extravilan nu poți fi înregistrat cu domiciliu. Poți locui acolo, dar oficial nu ai adresă de reședință — ceea ce complică accesul la servicii publice, școlarizarea copiilor, documentele de identitate.
Excepție: dacă lotul e inclus în intravilan și casa e considerată casă de locuit individuală — poți înregistra adresa.
2. Credit ipotecar — dificil sau imposibil
Băncile finanțează cu dificultate construcții pe loturi pomicole:
- Construcția cu notarea “construit fără documentație de urbanism” e mai greu de ipotecat
- Valoarea de piață e mai mică față de o casă pe teren de construcții
- Unele bănci refuză categoric finanțarea
3. Accesul la utilități — complicat
Racordarea la rețelele publice de apă, gaz, electricitate e mai dificilă pentru loturi pomicole față de terenurile de construcții din intravilan. Întovărășirile pomicole au adesea rețele comune vechi și insuficiente.
4. Infrastructura — lipsă
Drumuri de acces de calitate slabă, transport public absent, școli și grădinițe la distanță mare — caracteristici tipice ale zonelor de loturi pomicole situate la periferia localităților.
5. Notarea permanentă în RBI
Casa înregistrată conform art. 387 alin. (4) va purta permanent notarea că e construită fără documentație de urbanism — aceasta reduce valoarea de piață și poate complica vânzarea ulterioară.
6. Răspundere civilă nelimitată
Proprietarul răspunde civil, contravențional sau penal pentru eventualele prejudicii cauzate terților pe durata ciclului de viață al construcției — inclusiv dacă construcția cedează sau afectează proprietățile vecine.
Ce faci dacă vrei să construiești acum pe lot pomicol
Dacă lotul e în intravilan
- Verifici pe gislocal.md că lotul e efectiv în intravilan
- Soliciți certificat de urbanism prin actpermisiv.gov.md
- Elaborezi proiect tehnic
- Obții autorizație de construire
- Construiești legal, fără nicio restricție suplimentară
Dacă lotul e în extravilan
Opțiunile sunt limitate:
- Soliciți includerea în intravilan — prin demers la primărie pentru modificarea PUG. Procedură lungă (1–3 ani), costisitoare, cu rezultat incert
- Schimbi destinația terenului — din pomicol în teren pentru construcții. Necesită compensare pierderi agricole (~36.209 MDL/punct-hectar × bonitate × suprafață)
- Construiești ilegal — riști amendă și demolare conform art. 327–328 CUC
Rezumat — când poți și când nu poți construi pe lot pomicol
| Situație | Ce poți face | Ce nu poți |
|---|---|---|
| Lot în intravilan, decizie consiliu local | Construiești cu autorizație normală, înregistrezi adresă | — |
| Lot în extravilan, casă existentă la 30.01.2024 | Înregistrezi în RBI cu notare permanentă (termen limitat!) | Adresă de reședință, credit ipotecar ușor |
| Lot în extravilan, fără construcție | Cultivi pomi, construcții auxiliare mici | Casă de vacanță sau locuință fără proceduri costisitoare |
Informațiile prezentate au scop informativ. Situația juridică a fiecărui lot pomicol e specifică. Consultați un notar și verificați la primăria locală înainte de orice demers.
Surse: Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023 (art. 73 alin. 4, art. 387 alin. 4) · Codul Funciar nr. 22/2024 · Legea nr. 1543/1998 · asp.gov.md · actpermisiv.gov.md · gislocal.md