Actualizat: Mai 2026 Surse legale: Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023, HG nr. 306/2000, Regulamentul Local de Urbanism Chișinău, dgaurf.md, actpermisiv.gov.md, gislocal.md
Ai un teren pe care se află sau s-a aflat o casă de locuit și vrei să construiești un centru comercial? Nu e imposibil — dar nici simplu. Răspunsul depinde în primul rând de ce spune documentația de urbanism despre zona ta. Iată cum afli și ce faci dacă e permis.
Pasul 0 — Verificarea urbanistică: cel mai important pas
Înainte de orice altceva, trebuie să știi ce destinație funcțională are terenul tău în PUG/PUZ. Aceasta e întrebarea de bază: permite zona actuală o construcție comercială?
Cum verifici gratuit în 5 minute
gislocal.md — introduci adresa, activezi layerul PUG/PUZ și citești codul zonei:
Zone care permit construcții comerciale:
- C (comercial) — destinație comercială, cel mai favorabil
- M (mixt) — rezidențial + comercial la parter sau integral comercial
- C1, C2, C3 — subzone comerciale cu diferite grade de intensitate
Zone care NU permit construcții comerciale:
- R1–R4 (rezidențial) — permit cel mult funcțiuni complementare mici la parter (cabinet, birou mic), nu centre comerciale
- V (spații verzi) — interzis orice construcție
- I (industrial) — construcții industriale, nu comerciale retail
Dacă zona e rezidențială → un centru comercial nu e permis direct. Ai nevoie de modificarea PUZ (procedură lungă, 12–36 luni, incertă).
Dacă zona e comercială sau mixtă → poți merge mai departe cu procedura.
Certificatul de urbanism — confirmarea oficială
Pe lângă verificarea pe gislocal.md, solicită certificatul de urbanism pentru proiectare prin actpermisiv.gov.md. Acesta e documentul oficial care îți confirmă:
- Destinația funcțională permisă
- Regimul de înălțime maxim
- POT și CUT admis
- Retrageri față de stradă și vecini
- Ce avize sunt necesare pentru proiect
Scenariul 1 — Zona permite deja construcția comercială
Dacă certificatul de urbanism confirmă că zona permite construcția comercială, procedura e:
Etapa 1 — Demolarea casei existente (dacă mai există)
Dacă casa a fost deja demolată — această etapă se sare complet. Verifică doar că demolarea a fost înregistrată oficial la ASP — construcția demolată trebuie radiată din Registrul Bunurilor Imobile. Dacă nu a fost radiată, fă-o acum prin cerere la ASP cu procesul-verbal de demolare sau cu o expertiză tehnică care atestă că construcția nu mai există.
Dacă pe teren există încă o construcție care trebuie demolată, ghidul complet cu acte, procedură și costuri îl găsești aici: Cum demolezi o casă veche în Moldova — acte, procedură și costuri 2026
Etapa 2 — Proiectul tehnic al centrului comercial
Proiectul tehnic al centrului comercial trebuie elaborat de firmă de proiectare autorizată cu arhitect și ingineri atestați.
Proiectul include:
- Arhitectura
- Structura de rezistență
- Instalații (sanitare, electrice, termice, ventilație, detecție incendiu)
- Amenajare exterioară și parcări
- Eficiența energetică (obligatorie din 2025)
Cost orientativ proiect tehnic centru comercial mic (500–1.000 mp): 80.000–200.000 MDL
Etapa 3 — Avizele necesare
Un centru comercial necesită avize de la mai multe instituții:
| Instituție | Aviz | Unde soliciți |
|---|---|---|
| Agenția de Mediu | Aviz de mediu | am.gov.md |
| Inspectoratul General pentru Situații de Urgență | Aviz PSI (pompieri) | igsu.md |
| Serviciul Național de Sănătate Publică | Aviz sanitar | ssp.gov.md |
| Furnizor energie electrică | Aviz racordare | moldelectrica.md |
| Furnizor apă/canalizare | Aviz racordare | apachannel.md (Chișinău) |
| Furnizor gaz (dacă e cazul) | Aviz racordare | moldovagaz.md |
| DGAURF (Chișinău) | Aviz urbanistic | dgaurf.md |
Atenție — Evaluarea Impactului asupra Mediului (EIM): Dacă centrul comercial depășește anumite praguri de suprafață sau capacitate (conform Anexei 2 din Legea nr. 86/2014), e necesară evaluarea impactului asupra mediului — procedură separată, mai lungă și mai costisitoare decât avizul simplu de mediu.
Etapa 4 — Autorizația de construire
Cu proiectul tehnic avizat și toate avizele obținute, soliciți autorizația de construire prin actpermisiv.gov.md.
Termen de eliberare: 30 de zile lucrătoare de la depunerea dosarului complet
Etapa 5 — Execuția și recepția
- Execuția lucrărilor conform proiectului tehnic
- Diriginte de șantier autorizat — obligatoriu
- Faze determinante — inspecții obligatorii din partea AST (Agenția pentru Supraveghere Tehnică)
- Recepție la terminarea lucrărilor — proces-verbal cu comisie
- Înregistrare la ASP — actualizarea în RBI
Scenariul 2 — Zona e rezidențială, vrei totuși centru comercial
Dacă zona e rezidențială (R1–R4), un centru comercial nu e permis direct. Opțiunile:
Opțiunea A — Modificarea PUZ (procedura lungă)
Soliciți primăriei inițierea unui PUZ nou pentru zona respectivă care să permită funcțiunea comercială.
Procesul:
- Cerere la primărie pentru inițierea PUZ
- Angajarea unei firme de urbanism autorizate pentru elaborarea PUZ
- Avizare de la autorități competente
- Dezbatere publică (minim 30 zile)
- Aprobarea PUZ de Consiliul Local
Durată: 12–36 luni Cost elaborare PUZ: 50.000–150.000 MDL Rezultat: incert — Consiliul Local poate respinge
Opțiunea B — Funcțiuni permise în zone rezidențiale
Dacă nu vrei să aștepți modificarea PUZ, verifică ce funcțiuni comerciale sunt permise în zona rezidențială. De regulă, în zonele R sunt permise:
- Birouri și cabinete la parter
- Servicii de proximitate (coafură, frizerie, farmacie)
- Magazine mici de cartier
Un centru comercial de mari dimensiuni — în general nu e permis în zone rezidențiale pure.
Schimbarea destinației construcției existente — alternativa
Dacă pe teren există deja o construcție și vrei să o transformi în spațiu comercial fără demolare, procedura e schimbarea destinației, reglementată de HG nr. 306/2000.
Conform unei decizii reale a Consiliului Municipal Orhei (Decizia nr. 3.9 din 11.04.2024), schimbarea destinației din “construcție cu funcții comasate” în “construcție comercială” s-a realizat cu:
- Avizul Agenției de Mediu nr. 13-11/24 din 20.02.2024
- Studiu de fundamentare elaborat de firmă specializată
- Decizia Consiliului Municipal
Aceasta confirmă că procedura HG 306/2000 e activă și funcțională în 2024–2026.
Costuri orientative totale — centru comercial mic (500 mp), teren liber
| Element | Cost orientativ |
|---|---|
| Certificat de urbanism | 500–2.000 MDL |
| Radiere construcție demolată din RBI (dacă nu s-a făcut) | 500–1.500 MDL |
| Proiect demolare (dacă casa nu e demolată încă) | 5.000–15.000 MDL |
| Demolare (dacă casa nu e demolată încă) | 50.000–150.000 MDL |
| Proiect tehnic centru comercial | 80.000–200.000 MDL |
| Avize (mediu, PSI, sanitar, utilități) | 10.000–25.000 MDL |
| Autorizație construire | 2.000–5.000 MDL |
| Diriginte de șantier | 15.000–30.000 MDL |
| Înregistrare ASP | 1.000–3.000 MDL |
| Total documentație și avize (fără demolare) | ~110.000–265.000 MDL |
| Construcție propriu-zisă | separat — 500–1.000 €/mp |
Rezumat — primul pas concret
Înainte de orice investiție sau angajament:
- Intri pe gislocal.md și verifici codul funcțional al zonei
- Soliciți certificat de urbanism prin actpermisiv.gov.md — documentul oficial care confirmă ce e permis
- Dacă zona permite comercial → angajezi firmă de proiectare și începi procedura
- Dacă zona nu permite → evaluezi dacă merită inițiat un PUZ sau cauți alt teren
Certificatul de urbanism costă 500–2.000 MDL și îți dă răspuns oficial în câteva zile — e cel mai ieftin și rapid mod de a afla exact ce poți face pe terenul tău.
Informațiile prezentate au scop informativ. Verificați cu DGAURF, primăria locală și un arhitect autorizat înainte de orice demers.
Surse: CUC nr. 434/2023 · HG nr. 306/2000 · Legea nr. 86/2014 · dgaurf.md · actpermisiv.gov.md · gislocal.md · Decizia CMO nr. 3.9/11.04.2024