Actualizat: August 2026 Surse: Codul Civil nr. 1107/2002 (art. 1198–1212 — donația); Codul Fiscal al Republicii Moldova (art. 20 lit. i), art. 40 alin. (4)–(7))
Părinții vor să-i treacă apartamentul pe fiul lor, cât mai simplu — „îl donăm, e gratis, e în familie”. De multe ori chiar așa e cel mai simplu. Dar „donăm” nu înseamnă automat „fără taxe” și nici „pentru totdeauna” — depinde exact de gradul de rudenie și de câteva clauze pe care puțini le citesc înainte de a semna la notar.
Ce este, legal, donația
Conform art. 1198 din Codul Civil, prin contractul de donație, donatorul se obligă să mărească, cu titlu gratuit, patrimoniul donatarului. Câteva reguli de formă strict obligatorii:
- ✅ Forma autentică notarială e obligatorie pentru un imobil (art. 1200 alin. (1)) — nu poți dona valabil un apartament „printr-o hârtie” semnată acasă.
- ⚠️ Antecontractul de donație trebuie și el încheiat în formă autentică (art. 1200 alin. (3)) — și, chiar dacă îl semnezi, nu poți fi obligat silit să duci donația până la capăt. Practic, o promisiune de donație nu te leagă cu adevărat.
- ❌ Nu poți dona „tot ce voi avea vreodată” fără să specifici bunurile — un astfel de contract e nul (art. 1198 alin. (2)).
Detaliul pe care notarul e obligat să ți-l spună — și puțini îl aud cu adevărat
Conform art. 1201, când obiectul donației e o locuință, notarul este obligat să-i explice donatorului, pe înțelesul lui, în scris și verbal: donatarul nu are nicio obligație de întreținere a donatorului și nici obligația de a-i asigura spațiu locativ — cu excepția cazului în care asta e scrisă explicit în contract. Mulți părinți în vârstă donează casa gândindu-se „oricum copilul o să aibă grijă de mine” — legal, fără o clauză scrisă, nu există nicio obligație în acest sens.
Dacă vrei o garanție reală, cere includerea unei clauze de întreținere explicită în contractul de donație — sau ia în calcul un contract separat de întreținere pe viață.
Impozitul: aici diferă enorm, în funcție de rudenie
Aici e cea mai mare capcană — „donația între rude e scutită” e adevărat doar parțial, și regula diferă pentru donator față de donatar:
| Relația | Donatarul (cel care primește) | Donatorul (cel care dă) |
|---|---|---|
| Rude de gradul I (părinți ↔ copii) și soți | Scutit — nu plătește impozit pe venit (art. 20 lit. i)) | Scutit — nu i se recunoaște fiscal nicio creștere de capital (art. 40 alin. (5)) |
| Rude gradul II–III (frați, bunici–nepoți, unchi–nepoți) și afini | Scutit — tot conform art. 20 lit. i) | ⚠️ Poate datora impozit — donația e tratată ca o vânzare fictivă (vezi mai jos) |
| Fără rudenie (peste gradul III, prieteni etc.) | ⚠️ Impozabil — donația e tratată fiscal ca vânzare-cumpărare | ⚠️ Impozabil — la fel |
Cu alte cuvinte: doar donația între părinți și copii (sau între soți) e complet scutită, pentru amândoi. La un unchi care donează nepotului, de exemplu, nepotul nu plătește nimic — dar unchiul (donatorul) poate ajunge să datoreze impozit, exact ca și cum ar fi vândut apartamentul.
Cum se calculează impozitul donatorului, când nu e scutit
Conform art. 40 alin. (4) din Codul Fiscal, în afara cazurilor scutite (gradul I și soți), donatorul e considerat, fiscal, că a „vândut” bunul donat la cea mai mare valoare dintre baza valorică ajustată (ce a costat inițial) și valoarea de piață la data donației. Ca și la o vânzare obișnuită, doar 50% din diferență intră la impozitare, la cota de 12% (art. 40 alin. (7)) — mecanismul e identic cu cel explicat pe larg în Ce impozit plătești când vinzi un apartament sau o casă.
Exemplu: o mătușă donează nepotului un apartament cumpărat cu 40.000 €, care valorează azi 70.000 €. Diferența (30.000 €) intră la calcul; 50% = 15.000 €; impozit 12% = 1.800 € — datorați de mătușă, deși ea n-a primit niciun ban din tranzacție.
Dacă vinzi mai târziu apartamentul primit prin donație
Dacă ai primit apartamentul prin donație de la rude de gradul I și acesta e locuința ta de bază (confirmată prin viza de reședință), la o revânzare ulterioară beneficiezi de aceeași scutire ca orice locuință de bază deținută 3+ ani — vezi condițiile exacte în articolul despre impozitul la vânzare.
Donația NU e mereu „pentru totdeauna” — poate fi revocată
Regula generală (art. 1207 alin. (1)) e că donația e irevocabilă. Dar legea prevede câteva excepții importante, mai ales pentru donatorii în vârstă:
- Ingratitudine (art. 1210) — dacă donatarul atentează la viața donatorului sau a unei persoane apropiate, comite o altă faptă ilicită gravă față de aceștia, sau refuză nejustificat să-i acorde întreținerea datorată.
- Starea de nevoie a donatorului (art. 1211) — dacă donatorul ajunge să nu se mai poată întreține din propriul patrimoniu sau venit, are dreptul să revoce donația. E o protecție directă pentru părinții care donează și, ani mai târziu, rămân fără mijloace.
- Alte motive întemeiate (art. 1212) — schimbări esențiale ale circumstanțelor care au stat la baza donației (boală fatală a donatorului, căsătoria donatarului etc.), dacă mențin donația devine „vădit injust” pentru donator.
Conform art. 1208, dreptul de revocare se pierde dacă notificarea nu e trimisă în termen de 1 an de când donatorul a aflat (sau trebuia să afle) motivul, dar oricum nu mai târziu de 3 ani de la data la care donatarul a devenit proprietar. Dacă revoci, donatarul e obligat să restituie bunul (art. 1209).
Protecție mai slabă decât la o vânzare, dacă apar vicii
Conform art. 1206, la donație, donatorul răspunde pentru viciile bunului donat doar dacă le-a ascuns cu viclenie sau din culpă gravă — un standard mult mai greu de dovedit decât la o vânzare, unde ai termenele clare descrise în Ai cumpărat un apartament cu vicii ascunse?. Practic, „primești cadou, primești ca atare” — nu te aștepta la aceeași protecție ca la o cumpărare cu bani.
Donație vs vânzare — pe scurt
| Donație (gradul I / soți) | Vânzare | |
|---|---|---|
| Impozit | Niciunul, pentru ambele părți | ~6% efectiv din câștigul vânzătorului (dacă nu e scutit) |
| Bani primiți de „vânzător” | Niciunul — e cu titlu gratuit | Prețul integral convenit |
| Protecție la vicii | Slabă — doar dacă a ascuns cu viclenie/culpă gravă | Puternică — termene clare de 2/3/5 ani |
| Poate fi anulată ulterior? | Da, în cazuri excepționale (ingratitudine, nevoie) | Practic nu, odată finalizată |
Cum alegi
- ✅ Donație — dacă e strict între părinți și copii (sau soți), vrei să eviți orice taxă, și nu-ți pasă că protecția la vicii e mai slabă.
- ⚠️ Verifică gradul de rudenie înainte — dacă e o rudă mai îndepărtată (frate, unchi, bunic-nepot), donatorul poate ajunge să plătească impozit oricum, exact ca la o vânzare.
- ✅ Vânzare — dacă vrei bani reali, nu ești rudă apropiată, sau vrei protecția solidă pentru cumpărător în caz de vicii.
- ⚠️ Ești părinte în vârstă? Cere explicit o clauză de întreținere în contract, sau discută cu un notar despre un contract separat de întreținere pe viață — donația simplă NU te protejează implicit.
Informațiile prezentate au scop informativ și nu constituie consultanță juridică sau fiscală. Fiecare situație de familie și fiecare relație de rudenie au particularități — recomandăm consultarea unui notar și, pentru partea fiscală, a unui contabil/fiscalist înainte de a alege între donație și vânzare.
Surse: Codul Civil nr. 1107/2002 — art. 1198 (contractul de donație), art. 1200 (forma autentică), art. 1201 (obligația de informare a notarului), art. 1206 (răspunderea pentru vicii), art. 1207–1209 (revocabilitate, termen, efecte), art. 1210 (revocare pentru ingratitudine), art. 1211 (revocare pentru starea de nevoie), art. 1212 (alte motive de revocare); Codul Fiscal al Republicii Moldova — art. 20 lit. i) (scutirea venitului din donație pentru rude până la gradul III și soți), art. 40 alin. (4)–(7) (tratamentul fiscal al donatorului; excepția pentru gradul I și soți); monitorul.fisc.md.