Actualizat: August 2026 Surse legale: Codul Civil nr. 1107/2002 (art. 1117 — viciile materiale ale bunului; art. 1123 — limitele drepturilor cumpărătorului; art. 1124 — verificarea bunului; art. 1125 — notificarea viciului; art. 1126 — termenele)
Te-ai mutat de trei săptămâni în apartamentul pentru care ai strâns bani ani de zile. Vine prima ploaie serioasă — și pe peretele din dormitor apare o pată maro care se lățește. Sub varul proaspăt, aplicat „ca să arate bine la vânzare”, era igrasie veche de ani. Vânzătorul nu răspunde la telefon. Ai senzația că ai fost păcălit și că nu mai poți face nimic.
Poți. Legea moldovenească îți dă remedii concrete împotriva vânzătorului pentru viciile ascunse — dar cu termene stricte, pe care dacă le ratezi, pierzi tot. Iată exact ce spune Codul Civil și ce ai de făcut.
Ce e un „viciu ascuns” în ochii legii
Conform art. 1117 din Codul Civil, „vânzătorul este obligat să predea bunul fără vicii materiale.” Un bun e considerat fără vicii dacă are caracteristicile convenite, corespunde destinației stabilite în contract și prezintă caracteristicile care există în mod obișnuit la bunuri de același fel.
Tradus: dacă apartamentul are o problemă care îl face impropriu pentru locuit normal sau îi scade semnificativ valoarea — igrasie mascată, instalații electrice periculoase, țevi corodate ascunse în pereți, fisuri structurale acoperite — și tu nu o puteai vedea la o vizionare obișnuită, e viciu ascuns, iar vânzătorul răspunde pentru el.
„Ascuns” vs. ceva ce puteai vedea singur
Distincția e crucială. Conform art. 1124, cumpărătorul e obligat să verifice bunul în cel mai scurt timp permis de împrejurări. Un defect pe care puteai să-l observi la o inspecție rezonabilă (o ușă care nu se închide, o fereastră spartă, o pată vizibilă) nu e „ascuns” — se presupune că l-ai acceptat cumpărând.
Cu cât inspectezi mai serios înainte să semnezi (ideal cu un specialist), cu atât mai clar se delimitează ce era vizibil de ce era ascuns. Un viciu vizibil pe care l-ai ignorat rămâne problema ta; unul mascat intenționat rămâne răspunderea vânzătorului. Vezi checklistul complet de verificare înainte de cumpărare.
Termenele care decid totul
Aici se pierd cele mai multe cazuri — nu pentru că oamenii n-au dreptate, ci pentru că ratează termenele.
| Termen | Cât e | De când curge |
|---|---|---|
| Notificarea vânzătorului art. 1125 | 2 luni de la descoperirea viciului (contracte între neprofesioniști) | Din ziua în care ai descoperit efectiv defectul |
| Termen-limită de la preluarea bunului art. 1126 — termen de decădere | Trebuie să descoperi și să notifici viciul înăuntrul acestui termen, altfel pierzi dreptul: • 5 ani — vicii materiale ale unei construcții (ori ale materialelor folosite la lucrarea de construcție) • 2 ani — celelalte vicii materiale (instalații, finisaje, echipamente) • 3 ani — vicii juridice (ipoteci, sechestre, drepturi ascunse ale terților) | Din data în care bunul a intrat în posesia ta. La imobile — unde dreptul de proprietate se dobândește prin înregistrare — se prezumă că posesia a început în momentul înregistrării dreptului în RBI pe numele tău |
Ai la dispoziție până la 5 ani de la preluarea apartamentului ca un viciu de construcție să „iasă la iveală” — dar odată ce l-ai descoperit, ai doar 2 luni să-l notifici vânzătorului. Nu aștepta, nu „mai vedem la primăvară”: notifică în scris imediat ce constați problema.
La un apartament, cei 5 ani se calculează, potrivit art. 1126 alin. (2), de la data la care ai fost înregistrat ca proprietar în Registrul bunurilor imobile — nu de la data semnării contractului la notar. E o distincție care poate conta atunci când semnarea și înregistrarea nu s-au făcut în aceeași zi.
Mai există un al treilea termen, pe care mulți îl confundă cu primele două: prescripția dreptului la acțiune. Conform art. 1127, după ce ai notificat viciul la timp, termenul în care poți chema vânzătorul în judecată curge separat — din ziua în care ai descoperit sau trebuia să descoperi viciul. Pe scurt, cele trei etape se leagă așa:
- art. 1126 — fereastra de la preluarea bunului (5 / 2 / 3 ani) în care trebuie să descoperi viciul; dacă trece, pierzi dreptul (decădere)
- art. 1125 — odată descoperit, ai 2 luni să-l notifici în scris vânzătorului
- art. 1127 — după notificare, curge termenul de prescripție pentru a-l acționa în judecată, socotit de la data descoperirii viciului
Ce trebuie să dovedești
Conform art. 1123, cumpărătorul își poate exercita drepturile rezultate din existența viciului dacă demonstrează că viciul exista la momentul trecerii riscului — adică la predarea apartamentului, nu că a apărut din cauza felului în care ai locuit tu.
Practic, asta înseamnă că ai nevoie de dovezi: o expertiză tehnică făcută de un specialist atestat, care să constate natura viciului și, ideal, vechimea lui (o igrasie de ani de zile arată diferit de una apărută luna trecută). Fotografiile și filmările datate ajută, dar expertiza e proba grea.
Ce poți cere de la vânzător
Odată ce ai notificat la timp și poți dovedi viciul, ai la dispoziție remediile generale ale cumpărătorului pentru un bun neconform:
- Remedierea viciului — să ceri repararea pe cheltuiala vânzătorului, sau costul reparației pe care ai făcut-o tu
- Reducerea prețului — proporțional cu cât valorează mai puțin apartamentul din cauza viciului
- Rezoluțiunea contractului — desfacerea vânzării și restituirea reciprocă (banii înapoi, apartamentul înapoi), în cazurile grave, când viciul face imobilul impropriu scopului
- Despăgubiri — pentru prejudiciul suplimentar cauzat de viciu (de exemplu, bunuri distruse de o inundație provocată de instalația defectă)
Care remediu se aplică și în ce condiții depinde de gravitatea viciului și de circumstanțe — de aici, un avocat îți poate spune ce e realist să ceri în cazul tău concret.
Clauza „văzut și acceptat” — te oprește?
Multe contracte conțin o formulă de tipul „cumpărătorul a văzut bunul și îl acceptă în starea în care se află”. O astfel de clauză te poate limita pentru defectele vizibile, pe care le puteai constata — dar, ca principiu general al dreptului civil, o clauză care exclude răspunderea vânzătorului nu-l poate proteja pentru viciile pe care le cunoștea și le-a ascuns cu bună știință (de exemplu, cel care dă cu var peste igrasie tocmai ca s-o ascundă).
⚠️ De verificat cu un avocat pentru situația ta: efectul exact al unei clauze de exonerare și dovada relei-credințe (a faptului că vânzătorul a ascuns intenționat viciul) se apreciază de la caz la caz. Ascunderea intenționată a unui defect cunoscut poate deschide și discuția despre dol (viciu de consimțământ), cu remedii suplimentare.
Dacă ai cumpărat de la un dezvoltator (apartament nou)
Când vânzătorul e un profesionist (o companie de dezvoltare imobiliară), regulile de notificare sunt cele pentru contracte între profesioniști (art. 1125 face trimitere la art. 907), iar în plus poate intra în discuție și legislația de protecție a consumatorului. Termenul de 5 ani pentru viciile materiale ale construcției rămâne un reper important — nu accepta ideea că „garanția a expirat” doar pentru că au trecut câteva luni de la predarea cheilor.
Ce faci concret, când descoperi un viciu ascuns
- Documentează imediat — fotografii și filmări datate, din mai multe unghiuri, înainte să atingi ceva
- Nu repara „pe repede înainte” ștergând urmele — riști să pierzi dovada că viciul exista la preluare
- Comandă o expertiză tehnică de la un specialist atestat, care să constate natura și, dacă e posibil, vechimea viciului
- Notifică vânzătorul în scris, cu confirmare de primire, în cel mult 2 luni de la descoperire — descriind clar viciul
- Păstrează tot — contractul, extrasul RBI, corespondența, expertiza, bonurile de la reparații
- Consultă un avocat înainte să accepți orice „înțelegere” cu vânzătorul sau să renunți la vreun drept
Cea mai bună apărare rămâne, desigur, prevenția — o verificare serioasă înainte de a semna. Dacă ești încă în faza de căutare, vezi ghidul pas cu pas pentru cumpărarea unui apartament.
Informațiile prezentate au scop informativ și nu constituie consultanță juridică. Cazurile de vicii ascunse se apreciază individual, în funcție de dovezi și circumstanțe — recomandăm consultarea unui avocat înainte de orice demers.
Surse: Codul Civil nr. 1107/2002 (art. 1117 — viciile materiale ale bunului; art. 1123 — limitele drepturilor cumpărătorului rezultate din existența viciului; art. 1124 — verificarea bunului; art. 1125 — notificarea viciului; art. 1126 — termenele de înaintare a pretențiilor)