Cum schimbi destinația unui spațiu comercial în locuință în Moldova

Actualizat: Mai 2026 Surse legale: Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023; Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe; HG nr. 306/2000 privind autorizarea funcționării și schimbării destinației construcțiilor; dgaurf.md; actpermisiv.gov.md

Ai un spațiu comercial — la parterul unui bloc, într-o casă sau într-o clădire mixtă — și vrei să îl transformi în apartament sau locuință? Procedura e posibilă, dar mai complexă decât pare. Spre deosebire de schimbarea din locativ în comercial, direcția inversă are condiții suplimentare legate de cerințele tehnice pentru locuință.

De ce e mai complicat comercial → locativ față de locativ → comercial

Când transformi o locuință în spațiu comercial, criteriile sunt relaxate — e mai ușor să adaptezi un spațiu locativ pentru birou decât invers.

Când transformi un spațiu comercial în locuință, trebuie să îndeplinești standardele tehnice și sanitare pentru locuință — care sunt mai stricte:

Înălțimea minimă a încăperilor: 2,5 m conform normativelor
Iluminare naturală suficientă — raportul suprafață ferestre/podea minim 1/8
Ventilație corespunzătoare
Acces la baie și bucătărie
Izolație termică și fonică adecvată
Ieșire directă sau acces la spații comune

Dacă spațiul comercial nu îndeplinește aceste cerințe tehnice, transformarea e imposibilă sau necesită lucrări semnificative.

Condiția de bază — zona trebuie să permită destinația locativă

Înainte de orice, verifică dacă zona permite funcțiunea rezidențială.

Cum verifici:

gislocal.md — codul funcțional al zonei: R (rezidențial), M (mixt), C (comercial)
Certificat de urbanism prin actpermisiv.gov.md

Zonele comerciale pure (C) — de regulă nu permit destinație locativă. Va fi nevoie de modificarea PUZ-ului — procedură lungă și incertă.

Zonele mixte (M) și rezidențiale (R) — permit de regulă și funcțiunea locativă. Procedura e mai directă.

Dacă e în bloc mixt cu locuințe: spațiul comercial la parter dintr-un bloc rezidențial e cel mai favorabil caz — zona e oricum rezidențială.

Condiția privind destinația întregului bun imobil

Conform practicii actuale, dacă bunul imobil are destinație comercială înregistrată în RBI — întregul bun trebuie să schimbe destinația în locativă. Nu poți schimba destinația parțial pentru un imobil înregistrat ca un singur bun.

Dacă vrei să schimbi destinația doar a unei părți dintr-o clădire:

Mai întâi divizi clădirea în unități separate (procedură de separare la ASP)
Fiecare unitate primește număr cadastral propriu
Schimbi destinația unității dorite

Pașii procedurii

Pasul 1 — Verificarea tehnică și urbanistică

Verifici pe gislocal.md că zona permite funcțiunea locativă
Verifici că spațiul îndeplinește standardele tehnice pentru locuință — înălțime, iluminare, ventilație
Soliciți certificat de urbanism prin actpermisiv.gov.md

Pasul 2 — Expertiza tehnică (dacă sunt lucrări)

Dacă spațiul necesită modificări pentru a îndeplini standardele de locuință (pereți, instalații, ferestre mai mari), ai nevoie de expertiză tehnică și ulterior de proiect tehnic elaborat de firmă autorizată.

Dacă nu sunt lucrări — dacă spațiul îndeplinește deja standardele tehnice pentru locuință — procedura e mai simplă, fără autorizație de construire.

Pasul 3 — Studiul de fundamentare

Conform HG nr. 306/2000, pentru schimbarea destinației se poate solicita un studiu de fundamentare care demonstrează că:

Noua funcțiune locativă e compatibilă cu zona
Vecinătățile acceptă destinația locativă
Spațiul îndeplinește cerințele tehnice pentru locuință

Pasul 4 — Proiectul tehnic (dacă sunt lucrări)

Dacă schimbarea destinației implică lucrări de adaptare:

Instalații sanitare (baie, bucătărie)
Modificări ale compartimentărilor
Ferestre suplimentare pentru iluminare
Izolație fonică

→ Proiect tehnic elaborat de firmă autorizată + autorizație de construire prin actpermisiv.gov.md

Pasul 5 — Avizele necesare

Instituție	Când e necesar
Serviciul Național de Sănătate Publică	Obligatoriu — confirmă că spațiul îndeplinește cerințele sanitare pentru locuință
Agenția de Mediu	Aviz de mediu la schimbarea destinației
IGSU (Pompieri)	Dacă sunt lucrări care afectează căile de evacuare
Furnizori utilități	Dacă racordurile trebuie adaptate pentru locuință

Pasul 6 — Cererea la primărie și decizia consiliului local

Depui dosar la primărie (Direcția Arhitectură și Urbanism) cu:

Cerere tip pentru schimbarea destinației
Actul de proprietate
Extras din RBI de la ASP (recent)
Certificatul de urbanism
Studiul de fundamentare
Proiectul tehnic (dacă sunt lucrări)
Avizele obținute

Conform HG nr. 306/2000, decizia se adoptă de consiliul local prin vot.

Pentru Chișinău: DGAURF — dgaurf.md

Pasul 7 — Executarea lucrărilor (dacă e cazul)

Lucrările se execută conform proiectului tehnic și autorizației de construire.

Pasul 8 — Recepția și actualizarea în RBI

Recepție finală — proces-verbal la terminarea lucrărilor
Actualizare în Registrul Bunurilor Imobile la ASP — destinația locativă se înregistrează oficial

Cerințele tehnice minime pentru locuință — ce trebuie să verifici

Conform normativelor moldovenești, o locuință trebuie să aibă:

Înălțimea liberă a încăperilor: minim 2,50 m
Iluminare naturală: suprafața ferestrelor minim 1/8 din suprafața podelei în camere de locuit
Ventilație naturală sau mecanică
Baie și toaletă — cel puțin o baie cu chiuvetă, duș/cadă și WC
Bucătărie sau spațiu de bucătărie separat
Acces — intrare directă sau prin spații comune ale clădirii
Izolație termică corespunzătoare — rezistența termică a pereților și acoperișului
Instalații — apă rece și caldă, canalizare, electricitate, încălzire

Dacă spațiul comercial existent nu îndeplinește aceste cerințe — vor fi necesare lucrări semnificative, uneori imposibil de realizat (de exemplu dacă înălțimea existentă e sub 2,50 m).

Cazul special — parter de bloc rezidențial

Cel mai frecvent caz: spațiu comercial la parterul unui bloc de locuințe care vrea să devină apartament.

Avantaje: zona e oricum rezidențială, vecinii sunt locatari ai unui bloc rezidențial — compatibilitatea e mai ușor de argumentat.

Cerințe suplimentare: dacă spațiul face parte dintr-un bloc de locuințe, ai nevoie de acordul asociației de locatari și al proprietarilor direct afectați (vecini orizontali și verticali) conform Legii nr. 75/2015.

Problema accesului: spațiul comercial are de regulă intrare separată de la stradă. Ca locuință, va fi nevoie fie de accesul prin intrarea comună a blocului, fie de menținerea intrării separate — ambele necesită adaptări și acorduri.

Costuri orientative

Element	Cost orientativ
Certificat de urbanism	500–2.000 MDL
Expertiză tehnică	5.000–15.000 MDL
Studiu de fundamentare	5.000–15.000 MDL
Proiect tehnic (lucrări de adaptare)	15.000–40.000 MDL
Avize (sănătate, mediu, pompieri)	3.000–8.000 MDL
Lucrări de adaptare (instalații, compartimentări)	30.000–100.000+ MDL
Actualizare ASP/RBI	500–2.000 MDL
Total orientativ fără lucrări	~15.000–40.000 MDL
Total orientativ cu lucrări	~55.000–180.000+ MDL

Diferența față de schimbarea locativ → comercial

Aspect	Locativ → Comercial	Comercial → Locativ
Cerințe tehnice	Mai puțin stricte	Mai stricte — standarde locuință
Aviz sănătate publică	Uneori	Obligatoriu
Lucrări necesare	De regulă mai puține	De regulă mai multe
Compatibilitate zone	Zone R permit funcțiuni mici	Zone C nu permit locativ
Complexitate generală	Medie	Ridicată

Informațiile prezentate au scop informativ. Cadrul normativ în domeniul schimbării destinației construcțiilor este în curs de actualizare. Verificați cerințele actuale cu DGAURF, primăria locală și un arhitect autorizat.

Surse: CUC nr. 434/2023 · Legea nr. 75/2015 (art. 6) · HG nr. 306/2000 · dgaurf.md · asp.gov.md · actpermisiv.gov.md