Actualizat: Septembrie 2026 Surse legale: Codul funciar nr. 22/2024 — art. 21 alin. (2)–(4), art. 22, art. 33, art. 36, art. 39 · Codul civil nr. 1107/2002 — art. 552 (preemțiunea coproprietarilor), art. 1143–1150 (dreptul de preemțiune), art. 539 · Codul fiscal — art. 40 (creșterea de capital, redacția actuală) · Guvernul RM — politica fiscală 2027 (08.09.2026)
Ai moștenit o cotă de pământ la țară și un arendaș îți oferă „un preț bun, mâine, cash”. Sau vrei să cumperi două hectare ca să-ți faci o fermă mică. În ambele cazuri, tranzacția nu e „un teren ca oricare”: Codul funciar nr. 22/2024 și Codul civil pun patru reguli pe care notarul le va verifica oricum — mai bine le știi tu înainte.
1. Cine nu are voie să cumpere teren agricol
Art. 21 alin. (2) din Codul funciar e categoric: persoana fizică sau juridică străină, persoana juridică al cărei capital social conține investiții străine, sau care are ca administrator, fondator, asociat ori acționar persoane străine, sau ai cărei beneficiari efectivi sunt străini, nu poate dobândi sau deține teren cu destinație agricolă (și nici forestier) prin acte între vii — „sub sancțiunea nulității absolute a actului juridic de dobândire”.
| Cumpărătorul | Poate cumpăra teren agricol? | Temei |
|---|---|---|
| Cetățean al RM, persoană fizică | ✅ Da | art. 21 alin. (1) |
| SRL cu asociați exclusiv cetățeni RM | ✅ Da | art. 21 alin. (1) |
| Cetățean străin | ❌ Nu — nulitate absolută | art. 21 alin. (2) |
| SRL din RM cu un asociat/administrator străin sau capital străin | ❌ Nu — nulitate absolută | art. 21 alin. (2) |
| Străin care moștenește terenul | ⚠️ Îl dobândește, dar e obligat să-l vândă în 1 an | art. 21 alin. (3)–(4) |
Dacă terenul ajunge la o persoană fără drept prin moștenire, hotărâre judecătorească sau ipotecă, ea are un an să-l înstrăineze; dacă nu o face, primăria cere instanței vânzarea silită, în condițiile art. 539 din Codul civil (art. 21 alin. (4)). De verificat la notar: cum e tratată dubla cetățenie (RM + alt stat) — legea vorbește de „persoană străină”, nu de „persoană cu două cetățenii”, iar practica notarială contează aici.
2. Dreptul de preemțiune: cui trebuie să oferi mai întâi
Cazul cel mai frecvent e cota de pământ deținută în indiviziune cu frați, veri sau alți moștenitori. Art. 552 alin. (1) Cod civil: la vânzarea unei cote-părți din bunul comun, ceilalți coproprietari au drept de preemțiune (excepție: vânzarea la licitație — unde trebuie notificați cu cel puțin 10 zile înainte, iar la preț egal au prioritate, alin. (2)). Ce înseamnă concret, conform art. 1143–1150:
- Comunici oferta completă de vânzare titularului (art. 1145 alin. (1)) — preț, condiții, termene. Nu „am de gând să vând”, ci oferta cu care ai merge la terț.
- Titularul are o lună, pentru imobile, să-și exercite dreptul printr-o declarație (art. 1146 alin. (2)). Termenul legal nu poate fi scurtat prin contract — orice clauză contrară e nulă.
- Ai vândut direct terțului, fără să oferi? Titularul primește un exemplar al contractului (art. 1145 alin. (2)) și, dacă exercită preemțiunea, contractul se consideră încheiat cu el, în condițiile negociate cu terțul (art. 1146 alin. (4)). Poate cere instanței să constate asta; acțiunea se prescrie în 6 luni (alin. (5)).
- Clauza „vânzarea e valabilă doar dacă nu se exercită preemțiunea” nu îl leagă pe titular (art. 1149). Nu ocolești preemțiunea cu formulări din contract.
⚠️ De verificat: preemțiunea arendașului sau a vecinului la vânzarea terenului agricol era reglementată de Legea nr. 1308/1997 privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului. Nu am putut confirma, din text primar, dacă și în ce formă această preemțiune specială mai e în vigoare după Codul funciar nr. 22/2024 — Codul funciar nu o prevede expres, iar Codul civil reglementează doar preemțiunea coproprietarilor și pe cea contractuală. Notarul e obligat să verifice; întreabă-l explicit înainte de antecontract.
3. Terenul „de calitate superioară” — cel pe care nu-l transformi în teren de casă
Art. 33 alin. (1) definește terenurile agricole de calitate superioară: cele pe suprafață orizontală (înclinație sub 1°) sau cvasiorizontală (1–3°), cele cu nota de bonitate peste 60 de puncte indiferent de relief, terenurile irigate, loturile experimentale, terenurile instituțiilor de cercetare și învățământ. Pentru ele, alin. (2) interzice retragerea din circuitul agricol și folosirea în alte scopuri (cu excepția cazurilor de la art. 58 alin. (6)); schimbarea destinației se face „doar în cazuri excepționale” (alin. (3)).
Tradus pentru cumpărător: un teren cu bonitate 65, lângă sat, „numai bun de casă”, e exact terenul pe care nu vei putea construi legal fără o procedură excepțională și fără compensarea pierderilor agricole — tariful 2026 e de 36.209,73 lei pe punct-hectar de bonitate, adică aproximativ 235.000 lei (~13.000 €) pentru 10 ari cu bonitate 65. Procedura completă: schimbarea destinației terenului agricol. Cere nota de bonitate din cadastru înainte să plătești avansul, nu după.
4. Obligațiile care vin odată cu terenul
Art. 22 alin. (1) listează ce ești obligat să faci ca proprietar de teren agricol — și nu e o listă decorativă:
- să înregistrezi dreptul în registrele de publicitate (lit. b)) — cotă „pe hârtie”, neînregistrată la ASP, e sursă de litigii la moștenire;
- să întreții terenul în stare fitosanitară — combaterea buruienilor (lit. k));
- să folosești terenul conform destinației (lit. j)) și să plătești impozitele aferente (lit. l));
- să notifici în scris primăria, în 30 de zile calendaristice, despre schimbarea modului de folosință (lit. m)) — de exemplu din arabil în plantație multianuală.
Sancțiunea care doare: conform art. 36 alin. (1), dacă nu întreții terenul (buruieni) mai mult de 2 ani succesiv, primăria „poate să își rezerve dreptul de a administra terenul respectiv, dispunând transmiterea lui în arendă”. Terenul rămâne al tău, dar altcineva îl lucrează, în condițiile stabilite de primărie. Pentru cine cumpără „ca investiție” și îl lasă în paragină, e riscul concret.
5. Banii: preț, impozit, acte
- Prețul e de piață — Codul funciar cere evaluare la preț de piață chiar și la schimburile de consolidare (art. 39 alin. (1)). Reperele reale pentru o cotă: cât costă o cotă de pământ în 2026.
- Impozitul la vânzare (vânzător): azi, 12% aplicat pe 50% din câștig (diferența față de baza valorică); din 2027, conform politicii fiscale aprobate de Guvern, 12% pe 100% din câștig — ce se schimbă din 2027. Pentru cota moștenită, baza valorică e problema: fără acte de cumpărare, „câștigul” poate fi aproape tot prețul.
- Actele: contract autentificat notarial, extras RBI actualizat, declarația vânzătorului privind coproprietarii și oferta făcută lor, certificat de la primărie privind lipsa datoriilor la impozitul funciar, apoi înregistrarea la ASP. Notarul verifică art. 21 (cine cumpără) și art. 552 (cine avea dreptul să fie întrebat primul).
Checklist înainte de antecontract
- ✅ Extras RBI: cine e proprietar, câți coproprietari, ce cote, ce sarcini (arendă înregistrată, ipotecă, sechestru).
- ✅ Nota de bonitate și înclinația — dacă e „calitate superioară”, uită de casă (art. 33).
- ✅ Dovada că oferta a fost comunicată coproprietarilor și a trecut termenul de o lună (art. 1145–1146) — altfel cumperi un contract atacabil 6 luni.
- ⚠️ Contract de arendă în vigoare? Arendașul rămâne pe teren până la expirare; întreabă notarul și despre preemțiunea lui.
- ❌ Nu cumpăra prin SRL cu asociat străin „ca să fie mai simplu” — actul e nul absolut (art. 21 alin. (2)), iar banii îi recuperezi, dacă îi recuperezi, prin instanță.
- ❌ Nu plăti „avans cash, fără hârtie” arendașului sau vecinului: fără antecontract autentificat nu ai nici preemțiune, nici drept la teren, doar o creanță.
Informațiile au scop informativ și nu constituie consultanță juridică. Regimul terenurilor agricole are excepții și acte normative subsecvente (inclusiv privind arenda și preemțiunea specială) pe care le verifică notarul la fiecare tranzacție; pentru situația ta concretă consultă un notar sau un avocat.
Surse: Codul funciar nr. 22/2024 — art. 21 alin. (1)–(4) (subiecții dreptului de proprietate; interdicția pentru persoane străine; termenul de 1 an; art. 539 Cod civil), art. 22 alin. (1) lit. b), j), k), l), m) (obligațiile proprietarului; notificarea în 30 de zile), art. 33 (terenuri de calitate superioară), art. 36 alin. (1) (transmiterea în arendă de către APL după 2 ani de neîntreținere), art. 39 alin. (1) (evaluarea la preț de piață) · Codul civil nr. 1107/2002 — art. 552 (preemțiunea coproprietarilor; 10 zile la licitație), art. 1143–1150 (dreptul de preemțiune: obligația de informare, termenul de o lună pentru imobile, efectele exercitării după vânzarea către terț, prescripția de 6 luni, inopozabilitatea clauzei de neaplicare) · Legea nr. 1308/1997 (preemțiunea specială la teren agricol — statut de verificat) · Codul fiscal, art. 40 (creșterea de capital) · Guvernul RM — politica fiscală și vamală 2027, 08.09.2026 · urbanism.md — compensarea pierderilor agricole, tarif 2026 (36.209,73 lei/punct-ha)