Actualizat: Iulie 2026 Surse legale: Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023 (art. 3, art. 192–224), cu modificările LP236 din 10.07.2025 (MO426-429/12.08.25, în vigoare 12.09.2025) · Legea nr. 1543/1998 cu privire la cadastrul bunurilor imobile
Ai terminat de construit casa. Firma de construcții și-a strâns utilajele, arhitectul a semnat, totul arată bine. Dar dacă nu ai trecut prin recepția construcției — un proces-verbal semnat de o comisie — construcția ta, din punct de vedere legal, nu există. Nu poți s-o înregistrezi la Cadastru, nu poți obține adresă, n-o poți vinde sau ipoteca, iar dacă o locuiești deja, o folosești ilegal.
E pasul pe care mulți proprietari îl tratează ca pe o formalitate de bifat repede, cu diriginte de șantier și un martor. De fapt e o procedură reglementată strict de Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023, cu o comisie, termene și un proces-verbal care are efecte juridice directe. Iată exact cum funcționează.
Ce este recepția și de ce nu e doar birocrație
Conform art. 192 alin. (1)-(2) din CUC 434/2023, recepția construcțiilor este o acțiune obligatorie prin care se constată, în baza examinării directe a lucrărilor, că acestea au fost realizate conform proiectului de execuție verificat, autorizației de construire și normativelor tehnice în vigoare.
Practic, recepția face trei lucruri deodată:
- Certifică oficial că executantul și-a îndeplinit obligațiile contractuale (art. 193 alin. (2))
- Transferă legal construcția de la executant la investitor — data semnării procesului-verbal e chiar data la care se consideră că bunul a fost predat și preluat (art. 214)
- Deschide calea spre înregistrarea construcției în Registrul Bunurilor Imobile
Important: art. 192 alin. (6) interzice explicit utilizarea construcțiilor nerecepționate. Dacă te-ai mutat deja în casă înainte de a face recepția, ești tehnic în afara legii — cu excepția utilizării spațiului ca depozit de șantier în timpul lucrărilor (alin. (7)).
Într-o etapă sau în două? Depinde cine plătește construcția
Conform art. 192 alin. (9)-(12), numărul de etape ale recepției depinde de sursa de finanțare:
| Tip investiție | Etape de recepție |
|---|---|
| Casă/imobil din surse private (majoritatea cititorilor) | O singură etapă — recepția la terminarea lucrărilor |
| Obiective din bugetul de stat, bugete locale, fond rutier, credite garantate de stat, PPP pe bun public | Două etape — recepția la terminarea lucrărilor + recepția finală, la maximum 1 an distanță |
Dacă îți construiești casa din bani proprii, te oprești la prima etapă — ea produce toate efectele juridice de care ai nevoie (predare-preluare, bază pentru înregistrare la Cadastru). Recepția finală, descrisă mai jos, e relevantă mai ales pentru investiții publice.
Pasul 1 — Notificarea terminării lucrărilor
Conform art. 196, executantul (firma de construcții) e obligat să notifice investitorul, printr-un document scris, că a terminat toate lucrările prevăzute în contract. Notificarea trebuie confirmată prin semnătura dirigintelui de șantier.
De aici pornesc toate termenele următoare — deci data acestei notificări contează, nu data la care “simți” tu că s-a terminat treaba.
Pasul 2 — Comisia de recepție: cine o formează și cine semnează
Conform art. 197 alin. (1), investitorul desemnează comisia de recepție în cel mult 10 zile de la notificarea terminării lucrărilor. Componența diferă în funcție de importanța construcției.
| Categorie construcție | Componența comisiei |
|---|---|
| Importanță redusă (anexa nr. 10 la CUC — case individuale și construcții mici), art. 197 alin. (8) | 4 membri: reprezentantul investitorului (președinte) · proiectantul · dirigintele de șantier · responsabilul tehnic al executantului |
| Regim general, minimum 5 membri, art. 197 alin. (2)-(3) | Reprezentantul investitorului (președinte) · responsabilul tehnic al executantului · proiectantul · dirigintele de șantier · un specialist atestat independent, care nu a participat la proiectare/execuție |
| Importanță excepțională (categoria A, art. 128) | Minimum 7 membri, toți specialiști atestați |
Pentru o casă de locuit obișnuită, te încadrezi de regulă în varianta “importanță redusă” — comisie de 4 persoane, fără participarea Inspectoratului Național pentru Supraveghere Tehnică (INST).
INST participă obligatoriu doar la anumite categorii, conform art. 197 alin. (9): obiective finanțate din bani publici, clădiri social-culturale/comerciale cu peste 5 etaje, blocuri locative sau hoteluri cu peste 5 etaje. Pentru casa individuală obișnuită, nu e nevoie de participarea INST la recepție.
Cine semnează efectiv procesul-verbal: toți membrii comisiei, “nemijlocit la construcție” (art. 203 alin. (2)). Din 12 septembrie 2025 (modificare LP236/2025), semnarea se face în principiu prin semnătură electronică. Excepție: pentru case de locuit cu 1-2 familii și anexele gospodărești ale acestora, dacă investitorul e persoană fizică fără semnătură electronică, se admite semnătura olografă (art. 211 alin. (10)).
Pasul 3 — Stabilirea datei recepției
Conform art. 198 alin. (1), investitorul trebuie să stabilească data recepției în cel mult 15 zile de la notificarea terminării lucrărilor și s-o comunice membrilor comisiei, executantului și proiectantului.
Ce se întâmplă dacă investitorul tergiversează (art. 202): executantul poate cere fixarea unei noi date, care nu poate depăși 30 de zile de la notificarea inițială. Dacă nici la al doilea termen investitorul nu se prezintă, executantul stabilește singur o dată, în cel mult 12 zile, și îl notifică pe investitor. Investitorul poartă răspunderea pentru toate prejudiciile cauzate de neconvocarea comisiei (art. 202 alin. (4)).
Absența executantului la data fixată nu blochează recepția (art. 210) — investitorul poate cere asistența unui expert tehnic atestat, care întocmește un raport separat.
Pasul 4 — Ce verifică efectiv comisia
Conform art. 205 alin. (1), comisia verifică obligatoriu:
- Respectarea prevederilor autorizației de construire
- Execuția lucrărilor conform contractului, proiectului de execuție și normativelor tehnice
- Constatările și observațiile autorului proiectului, înscrise în Cartea tehnică a construcției
- Terminarea integrală a lucrărilor prevăzute în contract
- Funcționarea instalațiilor tehnologice la parametrii proiectați
- Documentele din Cartea tehnică a construcției și valoarea declarată a investiției
Verificarea se face prin cercetare vizuală și analiza documentelor (art. 205 alin. (5)). Dacă apar dubii serioase, comisia poate cere expertize sau teste suplimentare, pe cheltuiala investitorului sau a părții vinovate, după caz (art. 205 alin. (2)-(3)).
Pasul 5 — Concluziile comisiei: admitere, amânare sau respingere
Comisia are trei opțiuni posibile, prevăzute la art. 206-209:
- ✅ Admiterea (art. 207) — cu sau fără obiecții minore care nu afectează utilizarea construcției. Dacă există obiecții, procesul-verbal indică expres ce trebuie înlăturat și în ce termen
- ⚠️ Amânarea (art. 208) — dacă lucrări din contract nu sunt finalizate, există defecte serioase, lipsește Cartea tehnică a construcției sau construcția nu respectă cerințele fundamentale
- ❌ Respingerea (art. 209) — dacă există neajunsuri care nu pot fi înlăturate și care împiedică îndeplinirea cerințelor fundamentale de siguranță. În acest caz, investitorul poate cere despăgubiri de la cei responsabili
Dacă apar divergențe între membrii comisiei și unii refuză să semneze, președintele sistează recepția până la soluționarea disputei, apelând la autorul proiectului sau la un expert tehnic atestat (art. 204).
Procesul-verbal de recepție — cine îl primește
Procesul-verbal se întocmește conform modelului din anexa nr. 12 la CUC (sau anexa nr. 11, pentru construcțiile de importanță redusă — art. 211 alin. (9)) și conține obligatoriu valoarea declarată a investiției, data expirării termenului de garanție și termenele de înlăturare a eventualelor neajunsuri (art. 211 alin. (6)).
Conform art. 212, se întocmesc 5 exemplare, distribuite astfel:
| Destinatar | Rol |
|---|---|
| Investitor | Păstrează exemplarul original, sub responsabilitatea sa |
| Executant | Dovadă a predării lucrării |
| Inspectoratul Național pentru Supraveghere Tehnică | Evidență și control (unde e cazul) |
| Organul cadastral teritorial (ASP) | Temei pentru înregistrarea construcției în Registrul Bunurilor Imobile |
| Autoritatea administrației publice locale | Evidență urbanistică |
Data efectivă a recepției (art. 214) este data la care comisia semnează procesul-verbal — cu sau fără obiecții. Din acel moment, construcția e considerată predată de executant și preluată de investitor.
Termenul de garanție de 5 ani — ce se întâmplă cu neajunsurile
Conform definiției de la art. 3, “termenul de garanție” este perioada de 5 ani care începe de la data recepției la terminarea lucrărilor, în care executantul e obligat, pe cont propriu, să înlăture toate neajunsurile și defectele apărute din nerespectarea contractului, a proiectului sau a normativelor tehnice. Termenul poate fi mai scurt pentru materiale, produse sau echipamente cu durată de garanție a producătorului mai mică.
Dacă la recepție au fost consemnate obiecții, termenele de înlăturare a neajunsurilor se stabilesc de comun acord cu executantul, dar nu pot depăși 90 de zile de la data recepției — cu excepția situațiilor impuse de condițiile climaterice (art. 211 alin. (7)). După admiterea recepției, investitorul nu mai poate cere alte remedieri decât cele consemnate în procesul-verbal, cu excepția neajunsurilor ascunse descoperite ulterior, în interiorul termenului de garanție (art. 215).
Recepția finală — doar pentru obiective publice
Pentru construcțiile din bani privați (cazul majorității cititorilor), recepția se oprește la etapa de mai sus. Recepția finală (art. 221-223) se aplică doar obiectivelor finanțate din surse publice sau parteneriate public-private și se organizează de investitor în cel mult 15 zile după expirarea perioadei de maximum 1 an de la recepția la terminarea lucrărilor. Comisia verifică modul în care s-au comportat construcția și instalațiile pe durata termenului de garanție și dacă neajunsurile constatate anterior au fost înlăturate.
Ce urmează: înregistrarea la Cadastru (ASP)
Procesul-verbal de recepție, transmis organului cadastral teritorial conform art. 212, este actul care deschide dreptul de a înregistra construcția în Registrul Bunurilor Imobile, în baza Legii nr. 1543/1998 cu privire la cadastrul bunurilor imobile. Practic, la Agenția Servicii Publice (ASP) depui, pe lângă procesul-verbal de recepție, proiectul tehnic, actul de proprietate al terenului și planul geometric al construcției întocmit de un inginer cadastral.
Costurile orientative pentru serviciile ASP legate de înregistrare (tarife iulie 2026, de verificat la zi pe asp.gov.md, întrucât se actualizează periodic):
| Serviciu | Cost orientativ |
|---|---|
| Extras din Registrul Bunurilor Imobile (regim normal, ~10 zile) | de la ~110 MDL |
| Extras RBI (regim urgent, 1 zi) | 1.100 – 1.250 MDL |
| Înregistrare construcție nouă la Cadastru | 110 – 1.250 MDL, în funcție de termen |
Fără înregistrare la Cadastru, construcția nu există legal: nu poți obține adresă poștală oficială, nu poți vinde sau ipoteca imobilul, nu poți solicita branșamente oficiale la utilități pe numele tău.
Riscurile dacă sari peste recepție
- Utilizare interzisă: art. 192 alin. (6) interzice explicit folosirea construcțiilor nerecepționate
- Blocaj la Cadastru: fără procesul-verbal, ASP nu poate înregistra construcția în Registrul Bunurilor Imobile
- Vânzare/ipotecă imposibilă: o construcție neînregistrată nu poate fi tranzacționată legal
- Expunere la sancțiuni contravenționale — pentru lucrări sau utilizare neconformă cu autorizația, conform Codului Contravențional (a se vedea amenzile pentru construcție ilegală)
Cine plătește recepția
Conform art. 219, toate cheltuielile legate de activitatea comisiei de recepție sunt suportate de investitor. Cheltuielile pentru expertize sau teste suplimentare sunt suportate de partea care le-a inițiat, cu excepția cazului în care se stabilește vinovăția uneia dintre părți — atunci costul cade în sarcina acesteia.
Greșeli frecvente de evitat
Te muți în casă înainte de recepție → folosești ilegal o construcție nerecepționată, conform art. 192 alin. (6)
Nu păstrezi Cartea tehnică a construcției completă → comisia poate amâna recepția (art. 208 lit. d))
Confunzi recepția cu simpla predare a șantierului de la constructor → fără proces-verbal semnat de comisia formală, nu ai niciun act cu valoare juridică pentru Cadastru
Amâni înregistrarea la ASP după recepție → construcția rămâne fără existență legală, chiar dacă are proces-verbal semnat
Nu ceri termen scris pentru neajunsurile constatate → fără termen consemnat în procesul-verbal (max. 90 de zile, art. 211 alin. (7)), e mai greu să tragi executantul la răspundere ulterior
Informațiile prezentate au scop informativ și nu constituie consultanță juridică. Procedura de recepție implică documente tehnice și responsabilități legale directe pentru investitor — recomandăm implicarea unui arhitect sau inginer atestat și, pentru situații litigioase, a unui jurist specializat în construcții.
Surse: Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023, art. 3 și art. 192-224 · LP236 din 10.07.2025 (MO426-429/12.08.2025, în vigoare 12.09.2025) · Legea nr. 1543/1998 cu privire la cadastrul bunurilor imobile · asp.gov.md