Actualizat: Octombrie 2026 Surse legale: Codul civil nr. 1107/2002, Capitolul VIII „Locațiunea”, art. 1251–1287 (text consultat cu modificări până la LP181 din 07.07.2023, în vigoare din 01.03.2024)
Proprietarul vrea chiria mai mare din luna viitoare. Chiriașul vrea să plece mai devreme. Apartamentul se vinde în mijlocul contractului. Multe certuri de închiriere se hotărăsc, de fapt, în același loc: în contract și în câteva articole din Codul civil pe care cei mai mulți nu le-au citit.
Codul civil are un capitol întreg pentru asta, art. 1251–1287. Nu e lung, dar are capcane în ambele părți. Mai jos găsești ce spune el, în ordinea în care îți trebuie, cu articolul exact lângă fiecare regulă.
Ce nu găsești aici: impozitul pe chirie are articolul lui, iar garanția (depozitul) nu apare deloc în acest capitol din Cod. Despre ambele, mai jos.
Ce este contractul de locațiune și ce formă trebuie să aibă
Legea numește locator pe cel care dă bunul (proprietarul) și locatar pe cel care îl folosește (chiriașul). Contractul îl obligă pe primul să-ți dea apartamentul în folosință temporară și pe al doilea să plătească chirie (art. 1251).
- ✅ Forma scrisă e obligatorie. Pentru un imobil, contractul „trebuie să fie întocmit în scris” (art. 1252). Un acord pe cuvânt nu îndeplinește cerința.
- ✅ Durata maximă: 99 de ani (art. 1253). Pentru un apartament închiriat nu te privește, dar e limita legală.
- ⚠️ Articolul 1252 cere forma scrisă. Nu spune nimic despre autentificarea la notar în acest capitol.
Ce trebuie să scrie în contract (și ce nu pune legea în locul tău)
Capitolul din Codul civil stabilește regulile de bază. Multe dintre ele se aplică doar dacă în contract nu scrie altceva. De aceea contractul contează mai mult decât legea.
| Ce scrii | De ce contează | Temei |
|---|---|---|
| Proprietarul real, cu buletin | Semnezi cu cel care are dreptul să închirieze | art. 1251 |
| Adresa, numărul cadastral, ce e în apartament | Bunul trebuie să aibă caracteristicile convenite | art. 1254 |
| Chiria: sumă, monedă, scadență | Fără scadență scrisă, se aplică regula legală, vezi mai jos | art. 1262 |
| Ce e inclus în chirie (utilități, internet, taxa de asociație) | Costurile suplimentare se datorează doar dacă sunt convenite | art. 1262 alin. (2) |
| Termenul: determinat sau nedeterminat | Schimbă preavizul și felul în care încetează | art. 1280–1281 |
| Cine face ce reparații | Legea nu fixează pragul dintre „curentă” și „capitală” | art. 1264, 1274 |
| Subînchirierea: permisă sau interzisă | Fără acord, e motiv de reziliere | art. 1270, 1282 |
| Garanția: sumă, condiții, termen de returnare | Nu e reglementată în acest capitol. Doar contractul o apără | — |
| Act de predare-primire cu fotografii | Dovedește starea la intrare. Nu e cerință legală, e practică | — |
Înainte să semnezi: cine îți dă cheia
- ✅ Cere un extras din Registrul bunurilor imobile pentru apartament și compară proprietarul cu buletinul. În regim normal costă, orientativ, de la ~110 MDL. Aceeași verificare a actelor o faci la cumpărare: checklist-ul de verificare.
- ⚠️ Mai mulți coproprietari? În capitolul despre locațiune nu am găsit o regulă specială pentru ei, deci se aplică regulile generale ale proprietății comune. Cere semnătura tuturor sau o procură scrisă. De verificat cu un jurist dacă e vorba de o casă cu mai mulți moștenitori.
- ⚠️ Din 2027 apare obligația certificatului de performanță energetică la închiriere. Ce se știe și ce nu e confirmat încă: articolul despre certificatul energetic.
Chiria: cum se plătește, cine o poate schimba
Regula legală de plată e „la sfârșit”
Dacă nu scrii altceva, chiria se plătește „la expirarea termenului locațiunii”. Dacă plata e stabilită pe perioade, se plătește la sfârșitul fiecărei perioade (art. 1262 alin. (1)). În practică, aproape toți plătesc la început de lună. Asta trebuie scris în contract, altfel regula legală e pe sfârșit.
Majorarea chiriei: două căi, niciuna prin mesaj
Legea prevede două căi pentru a schimba chiria (art. 1263 alin. (1)):
- acordul ambelor părți, adică ai semnat și tu;
- hotărâre judecătorească, cerută de proprietar cel mult o dată pe an, doar dacă neajustarea ar fi inechitabilă din cauza condițiilor economice, exceptând cazul în care el și-a asumat acest risc.
Citirea mea: un mesaj de tipul „de luna viitoare 500 de euro” nu schimbă singur chiria. Dacă în contract ai semnat însă o clauză de indexare, acea clauză este acordul tău dat în avans. Citește-o înainte să negociezi.
Chiriașul poate cere reducerea chiriei dacă s-au înrăutățit condițiile de folosire sau starea bunului (art. 1263 alin. (2)).
Utilitățile
Chiriașul acoperă „cheltuielile curente de folosire și întreținere în stare normală” (art. 1264 alin. (1) lit. c)). Alte costuri suplimentare se datorează doar dacă există un acord între părți (art. 1262 alin. (2)). Scrie explicit ce intră în fiecare categorie: apă, gaz, curent, încălzire, fond de rulment, internet.
Apartamentul are defecte: ce poți cere
Proprietarul trebuie să-ți predea apartamentul în starea convenită și să-l țină așa pe toată durata contractului (art. 1254 alin. (1)). Bunul trebuie să fie liber de vicii materiale și juridice, iar proprietarul răspunde „chiar dacă nu l-a cunoscut” (alin. (5)).
| Situația | Ce prevede legea | Temei |
|---|---|---|
| Defect care reduce folosința | Plătești o chirie redusă proporțional, cât timp defectul nu e remediat. Un defect nesemnificativ nu se ia în calcul | art. 1255 alin. (1) |
| Contract pentru locuință cu clauză care exclude reducerea | Clauza este nulă, dacă e în defavoarea chiriașului | art. 1255 alin. (2) |
| Proprietarul întârzie să repare | Poți remedia singur defectul și ceri cheltuielile utile | art. 1256 alin. (2) |
| Cauzat de proprietar sau existent la semnare | Poți cere și despăgubiri, pe lângă chiria redusă | art. 1256 alin. (1) |
| Știai defectul la semnare și n-ai spus nimic | Pierzi dreptul la chirie redusă și la despăgubiri | art. 1257 |
| Clauză „proprietarul nu răspunde pentru vicii” | Nu poate fi invocată pentru viciile nedeclarate chiriașului consumator. Clauza contrară e nulă | art. 1258 |
Exemplu ilustrativ. Chiria e de 400 € pe lună. Boilerul e defect și nu ai apă caldă. Presupunem, doar pentru calcul, că folosința apartamentului scade cu 25%. Chiria redusă proporțional ar fi 400 × 0,75 = 300 € pe lună, până la reparație. Procentul real îl stabiliți prin acord sau îl hotărăște instanța. Legea spune doar „proporțional diminuării folosinței”.
⚠️ Înainte să-ți valorifici drepturile, trebuie să-l înștiințezi pe proprietar despre defecte (art. 1254 alin. (6)). Fă-o în scris, cu dată: mesaj și e-mail. Și notează în actul de predare defectele existente de la intrare. Altfel te lovește art. 1257.
Reparații: cine plătește ce
| Situația | Cine răspunde | Temei |
|---|---|---|
| Reparații curente, rezultate din folosirea normală | Chiriașul | art. 1264 alin. (1) lit. d), alin. (2) |
| Uzura normală a bunului (parchet tocit, vopsea îngălbenită de timp) | Nimeni nu plătește. Chiriașul nu răspunde | art. 1264 alin. (3), art. 1265 |
| Reparația capitală | Proprietarul, dacă legea sau contractul nu prevăd altfel | art. 1274 alin. (1) |
| Proprietarul nu face reparația capitală necesară | Chiriașul o poate face și trece cheltuielile în contul chiriei | art. 1274 alin. (3) |
| Stricăciuni cauzate de chiriaș sau de cei cărora le-a permis accesul | Chiriașul, dacă nu dovedește că nu e vinovat | art. 1269 alin. (1) |
| Incendiu | Chiriașul nu răspunde, dacă nu se dovedește că e din fapta lui | art. 1269 alin. (2) |
⚠️ Legea nu spune unde se termină „curentă” și unde începe „capitală”. Scrie în contract exemple concrete: boiler, țevi, instalația electrică, geamurile. Stabilește și o sumă până la care chiriașul poate repara fără acordul proprietarului.
Ce are voie proprietarul și ce nu
- ✅ Poate verifica apartamentul, face lucrări în el și îl poate arăta unor cumpărători sau chiriași noi, dar „în mod rezonabil” (art. 1268). Legea nu fixează un preaviz. Scrie în contract, de exemplu, „cu 24 de ore înainte”.
- ❌ Nici el, nici tu nu schimbați forma sau destinația bunului în timpul contractului (art. 1261). Nu muți pereți și nu faci din locuință birou.
- ✅ Subînchirierea cere acordul proprietarului (art. 1270 alin. (1)). El are 15 zile să-ți comunice motivele refuzului. Dacă tace, se consideră că a consimțit (alin. (3)).
- ❌ Subînchirierea fără acord îi dă proprietarului dreptul să ceară încetarea contractului (art. 1282 alin. (1) lit. d)).
- ⚠️ Cesiunea locațiunii, adică cedezi contractul altcuiva, te eliberează de obligații. Pentru locuințe, orice clauză contrară e nulă (art. 1270 alin. (7)).
- ⚠️ Nu deranja ceilalți locatari. Dacă o faci, proprietarul poate cere încetarea contractului (art. 1266).
Cum se termină contractul
| Situația | Ce se întâmplă | Temei |
|---|---|---|
| Contract pe termen determinat expiră | Încetează la expirare | art. 1279 lit. a) |
| Rămâi în apartament după expirare și nimeni nu zice nimic | Contractul se prelungește tacit pe termen NEDETERMINAT | art. 1280 alin. (1) |
| Contract pe termen nedeterminat | Oricare parte îl poate rezilia cu preaviz de 3 luni, pentru imobile | art. 1281 alin. (1) |
| Preaviz mai scurt decât cel legal sau din contract | Produce efecte doar de la expirarea termenului de preaviz | art. 1281 alin. (2) |
| Locuința e într-o stare cu pericol real pentru sănătate | Chiriașul poate rezilia fără preaviz, chiar dacă știa de pericol la semnare | art. 1281 alin. (3) |
| Moartea chiriașului sau a proprietarului | Contractul nu încetează, exceptând cazul în care contractul zice altfel | art. 1278 |
Exemplu. Ai un contract fără termen și anunți plecarea pe 15 noiembrie. Preavizul de 3 luni înseamnă că el produce efecte în jurul datei de 15 februarie. Contractul continuă până atunci. Dacă pleci mai devreme, ce datorezi pentru lunile rămase depinde de ce acceptă proprietarul, vezi art. 1287 mai jos. Data exactă o calculezi de la momentul în care proprietarul primește notificarea.
Când poate cere proprietarul încetarea contractului
Proprietarul poate cere încetarea (rezoluțiunea) dacă chiriașul (art. 1282 alin. (1)):
- nu folosește bunul la destinație sau conform contractului;
- înrăutățește intenționat sau din culpă starea bunului ori creează un pericol real pentru aceasta;
- nu plătește chiria timp de 3 luni după scadență, dacă în contract nu e prevăzut altfel;
- subînchiriază fără acordul lui.
Contractul poate adăuga alte motive (alin. (2)) și poate scurta cele 3 luni. De aceea contează ce ai semnat.
Când poate pleca chiriașul înainte de termen
Legea enumeră doar două motive: pierderea capacității de muncă și lipsirea de libertate (art. 1283 alin. (1)). Alte motive, de exemplu mutarea pentru un loc de muncă, trebuie scrise în contract (alin. (2)). Dacă vrei să poți pleca din alte motive, negociază asta la semnare.
⚠️ Ce nu datorezi automat dacă pleci mai devreme: dacă proprietarul a încheiat contractul pentru neexecutarea obligațiilor tale, nu poate cere chiria pe care o ratează din cauza încetării timpurii. El poate cere însă repararea prejudiciului (art. 1287). Cât înseamnă prejudiciul depinde de caz. Legea nu dă o sumă.
Mai e un drept care se pierde ușor: la expirare, chiriașul are drept prioritar la un contract nou, dacă și-a onorat obligațiile, dacă bunul se dă din nou în locațiune și dacă e de acord cu noile condiții (art. 1280 alin. (2)).
Dacă proprietarul vinde apartamentul
Asta e partea cu cea mai mare diferență între ce se crede și ce spune legea. Cumpărătorul nu te scoate automat din apartament. Se subrogă de drept în contract, dacă locațiunea îi este opozabilă (art. 1276 alin. (1)). Pentru un imobil, opozabilitatea depinde de notarea în registru (art. 1276 alin. (3)):
- dacă locațiunea era notată în registrul bunurilor imobile, îi este opozabilă;
- dacă nu era notată, îi este opozabilă doar dacă termenul ei nu depășește 3 ani și, în plus, cumpărătorul știa sau trebuia să știe de ea ori apartamentul se afla în posesia ta (art. 1276 alin. (2)).
⚠️ Contract pe 5 ani, nenotat, pentru un apartament vândut între timp? Aici apare riscul. Dacă vrei termen lung, cere notarea contractului în registru. Procedura și costul nu sunt în sursele mele, deci le verifici la Agenția Servicii Publice.
Dacă ai dat garanție proprietarului, noul proprietar se subrogă în drepturile care rezultă din ea (art. 1276 alin. (5)). Întreabă la vânzare cine ține garanția și în ce condiții ți-o returnează.
La plecare: ce restitui și ce nu plătești
- ✅ Restitui bunul în starea în care l-ai primit sau în starea din contract (art. 1284 alin. (1)).
- ✅ Uzura normală nu se plătește (art. 1265). Semnele obișnuite ale unei folosiri prudente nu sunt prejudiciu.
- ⚠️ Răspunzi și pentru membrii familiei, sublocatarii și cei cărora le-ai permis accesul. Prejudiciul se repară dacă nu dovedești lipsa vinovăției (art. 1284 alin. (2)).
- ⚠️ Renovările fără acord scris. Îmbunătățirile făcute cu permisiunea proprietarului le poți separa, dacă nu deteriorează bunul, sau ceri compensare. Cele fără permisiune le poți separa doar dacă se pot scoate fără stricăciuni. Altfel rămân ale proprietarului (art. 1285). Construcțiile neautorizate se demolează, la cererea lui, pe contul tău.
- ❌ Nu preda cheile târziu. Proprietarul poate cere chiria pe toată durata întârzierii, plus prejudiciul neacoperit (art. 1286).
Greșelile care costă cel mai mult
- ❌ Acord verbal pentru un apartament. Legea cere forma scrisă (art. 1252).
- ❌ Intri în apartament fără act de predare-primire și fără fotografii datate. Nu poți dovedi starea la intrare.
- ❌ Nu notezi defectele existente. Dacă le știai la semnare, pierzi drepturile din art. 1255 și 1256 (art. 1257).
- ❌ Faci renovări fără acord scris (art. 1285).
- ❌ Plata în numerar fără chitanță. Nu ai nicio dovadă că ai plătit. Plătește prin transfer, cu mențiunea „chirie luna …”.
- ⚠️ Contract lung, dar nenotat în registru (art. 1276 alin. (3)).
- ⚠️ Garanție fără condiții scrise de returnare. Legea nu reglementează garanția în acest capitol, deci te protejează doar contractul.
- ⚠️ „Chiria include tot”, fără listă. Costurile suplimentare se datorează doar dacă sunt convenite (art. 1262 alin. (2)).
Ce nu ține de Codul civil
Impozitul pe veniturile din chirie și declararea contractului sunt altă poveste. Le explică articolul despre impozitul pe chirie. Dacă te întrebi cât costă o chirie acum sau dacă ți-ar ieși mai bine cu un credit, vezi prețurile chiriilor, evoluția din ultimii ani și chirie contra rată.
Iar dacă stai în chirie și te gândești să cumperi, începe cu ghidul pas cu pas pentru cumpărarea unui apartament.
Informațiile au scop informativ și nu constituie consultanță juridică. Articolele sunt citate din textul Codului civil consultat, cu modificări până la LP181/2023. Verifică versiunea în vigoare pe legis.md înainte să semnezi. Pentru un contract cu sume mari sau cu mai mulți proprietari, consultă un jurist.
Surse: Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107/2002, Capitolul VIII „Locațiunea”, art. 1251–1287, cu modificări până la LP181 din 07.07.2023 (MO 272-273/27.07.2023, în vigoare din 01.03.2024). Tariful orientativ al extrasului din Registrul bunurilor imobile: Agenția Servicii Publice, de verificat la data semnării.