Actualizat: Aprilie 2026 Surse: Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998, asp.gov.md, cadastru.md, Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023
Ai un teren mai mare și vrei să îl împarți în două loturi — pentru a vinde unul, a construi separat sau a dona unui copil? Procedura se numește formare prin separare și e mai simplă decât cred mulți, dar are condiții clare pe care trebuie să le respecți.
Cum se numește procedura legal
În Moldova, împărțirea unui teren în două sau mai multe parcele independente se numește formare a bunului imobil prin separare — conform Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998.
Formarea prin separare constă în desprinderea unei părți dintr-un bun imobil existent — fie teren, construcție sau încăpere izolată — în vederea formării unuia sau mai multor bunuri imobile independente. Această procedură este frecvent utilizată pentru pregătirea unei tranzacții, pentru o exploatare mai eficientă a proprietății sau în cadrul reorganizărilor imobiliare.
Rezultatul: din un teren cu un număr cadastral, se formează două terenuri noi, fiecare cu număr cadastral propriu, înregistrate separat în Registrul Bunurilor Imobile.
Condiții obligatorii înainte de divizare
1. Suprafața minimă a parcelelor rezultate
Fiecare lot rezultat după divizare trebuie să respecte suprafața minimă prevăzută de PUG/PUZ pentru zona respectivă. Nu există o suprafață minimă națională unică — ea variază per zonă:
- Zone rezidențiale cu case individuale (R1–R2): de regulă minim 300–600 mp per lot — verifică în Regulamentul Local de Urbanism al localității
- Zone cu densitate mai mare: suprafața minimă poate fi mai mică
- Loturi agricole: minim 0,25 ha pentru terenuri arabile (Codul Funciar)
Regula practică: dacă terenul tău de 800 mp se împarte în două loturi de 400 mp fiecare, și PUZ-ul permite construcție pe loturi de minim 300 mp — poți diviza.
2. Front minim la stradă (lățimea lotului)
Fiecare lot rezultat trebuie să aibă acces la stradă sau la un drum de acces. Fără front la stradă, lotul nu poate fi construit.
- Casă izolată: front minim de regulă 12 m
- Casă înșiruită (cuplate): front minim de regulă 8 m
Verifică exact în Regulamentul Local de Urbanism sau solicită certificat de urbanism.
3. Accesul la utilități
Fiecare lot rezultat trebuie să poată fi racordat independent la utilități — apă, canalizare, electricitate, gaz. Dacă terenul original avea un singur racord, după divizare fiecare lot va necesita racord separat.
4. Terenul nu e grevat sau în litigiu
Nu poți diviza un teren cu ipotecă activă fără acordul creditorului (băncii), sau un teren aflat în litigiu juridic. Verifică extrasul din RBI înainte de a începe procedura.
Cine execută lucrările cadastrale
Lucrările de formare a bunului imobil se execută de:
- Instituția Publică Cadastrul Bunurilor Imobile (fosta Agenție Relații Funciare și Cadastru)
- Firme private de cadastru cu ingineri cadastrali atestați
Firmele cadastrale specializate oferă tot spectrul de servicii cadastrale: formarea obiectelor imobile prin separare, divizare, comasare, combinare, plan geometric și cadastral.
Pașii procedurii pas cu pas
Pasul 1 — Verificarea condițiilor urbanistice
Înainte de orice, verifică:
- gislocal.md — suprafața minimă permisă per lot și frontul minim la stradă în zona ta
- Certificat de urbanism prin actpermisiv.gov.md — documentul oficial care confirmă că divizarea e permisă
Pasul 2 — Contractează o firmă de cadastru
Alegi o firmă privată de cadastru sau te adresezi la Instituția Publică Cadastrul Bunurilor Imobile.
Inginerul cadastral va efectua:
- Măsurători topografice pe teren
- Stabilirea și marcarea noilor hotare
- Elaborarea planului geometric nou pentru fiecare lot
Pasul 3 — Elaborarea planului geometric
Inginerul cadastral elaborează planul geometric pentru fiecare lot nou format, cu:
- Coordonatele punctelor de hotar
- Suprafețele exacte ale fiecărui lot
- Marcarea hotarelor prin borne (puncte fizice în teren)
Pasul 4 — Depunerea dosarului la ASP
Dosarul se depune la Agenția Servicii Publice (ASP) — oficiul cadastral teritorial.
Documente necesare:
- Cerere de formare a bunului imobil
- Actul de proprietate asupra terenului original
- Extrasul din Registrul Bunurilor Imobile (emis recent)
- Planul geometric elaborat de inginerul cadastral
- Acordul coproprietarilor (dacă terenul e în proprietate comună)
- Acordul creditorului (dacă terenul e ipotecat)
Pasul 5 — Înregistrarea în Registrul Bunurilor Imobile
Se întocmește dosar cadastral pentru fiecare bun imobil la înregistrarea lui primară, inclusiv la divizarea lui în două sau mai multe bunuri imobile. Fiecărui bun imobil i se atribuie un număr cadastral.
Terenul original se radiază din Registru, iar cele două loturi noi se înregistrează cu numere cadastrale noi.
Termen de înregistrare: 3 zile lucrătoare (normal) sau 1 zi (urgent, cost mai mare).
Costuri orientative
| Element | Cost orientativ |
|---|---|
| Lucrări cadastrale (măsurători + plan geometric) | 3.000–8.000 MDL per lot |
| Înregistrare la ASP (per lot nou) | 500–2.000 MDL |
| Certificat de urbanism (dacă e necesar) | 500–2.000 MDL |
| Borne cadastrale (marcaj fizic pe teren) | 500–1.500 MDL |
| Total orientativ | ~8.000–20.000 MDL (~450–1.100 €) |
Cazuri speciale
Proprietate comună (coproprietate)
Dacă terenul are mai mulți proprietari (coproprietari), divizarea se poate face prin:
- Acordul tuturor coproprietarilor — varianta amiabilă
- Hotărâre judecătorească — dacă nu există acord
Formarea prin divizare se aplică în cazul proprietăților comune și presupune împărțirea bunului imobil în funcție de cotele-părți ale coproprietarilor, cu posibilitatea ajustării acestor cote la solicitare.
Teren cu construcție pe el
Dacă terenul are deja o casă construită, divizarea trebuie să țină cont de:
- Casa rămâne pe unul din loturi — care lot?
- Accesul la casă nu trebuie blocat de noul hotar
- Distanțele față de noul hotar trebuie să respecte normele (minim 3 m față de hotar pentru construcții)
Teren ipotecat
Banca trebuie să fie de acord cu divizarea. De regulă banca acceptă dacă valoarea lotului rămas ca garanție acoperă soldul creditului.
Ce nu poți face după divizare fără acte noi
Fiecare lot nou e un imobil independent. Dacă vrei să construiești pe el, ai nevoie de:
- Certificat de urbanism nou pentru noul lot
- Autorizație de construire separată
Simpla divizare a terenului nu îți dă dreptul automat să construiești — procedura de autorizare se reia de la zero pentru fiecare lot.
Informațiile prezentate au scop informativ. Condițiile exacte variază per localitate. Consultați un inginer cadastral autorizat și verificați cerințele la primăria locală.
Surse: Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543/1998 · asp.gov.md · cadastru.md · Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023 · geocad.md