Actualizat: August 2026 Surse legale: Codul Civil nr. 1107/2002 (art. 1170–1176 — vânzarea-cumpărarea bunului imobil în construcție)
Ai găsit un apartament „la roșu”, la un preț bun cu 15-20% sub piață. Dezvoltatorul îți pune în față un „antecontract” și cere 40% avans chiar la semnare, „ca să-ți blocheze apartamentul”. Ești tentat — dar tocmai aici pică majoritatea cumpărătorilor de imobile în construcție. Vestea bună: legea moldovenească te protejează mult mai serios decât crede toată lumea, cu condiția să știi ce să ceri.
Antecontractul „nu e contract adevărat”? Fals
Mulți cumpărători cred că antecontractul (precontractul, rezervarea) e ceva informal, fără prea multă protecție legală. Conform art. 1170 alin. (3) din Codul Civil, greșit: toate protecțiile pentru cumpărătorul unui imobil în construcție (art. 1171–1176) se aplică și antecontractelor, și „oricăror altor contracte sau aranjamente, indiferent de denumirea lor”, prin care ți se promite sau ți se rezervă un imobil în construcție în schimbul unei plăți.
Conform art. 1170 alin. (2), orice clauză din contract care limitează sau exclude drepturile tale ca și consumator este lovită de nulitate absolută. Cu alte cuvinte: dezvoltatorul nu poate „scrie în contract” că renunți la protecțiile de mai jos — chiar dacă ai semnat, clauza respectivă nu produce efecte.
Ce trebuie să conțină obligatoriu contractul
Conform art. 1171, contractul (antecontractul) trebuie să prevadă:
- ✅ Numărul cadastral al imobilului în construcție
- ✅ Numărul și datele de eliberare/expirare ale autorizației de construire + datele proiectului
- ✅ Dreptul pe care vânzătorul îl are asupra terenului (proprietate sau superficie) și temeiul lui
- ✅ Cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și părților comune care ți se transmite
- ✅ Data concretă, calendaristică de dare în exploatare — nu „trimestrul IV” sau „aproximativ”
- ✅ Prețul total și, dacă e cazul, graficul de plată pe rate
- ✅ Dacă s-a convenit „rezerva proprietății” — clauza prin care devii proprietar abia după ce achiți 95% din preț
La contract trebuie anexate copia autorizației de construire și copia planului aprobat al apartamentului. În plus, ai dreptul să ceri oricând — înainte de semnare sau pe parcurs — proiectul de construcție, actul de constituire a condominiului (+ regulamentul lui), identitatea antreprenorului și etapa actuală a lucrărilor.
Regula de aur: cât ai voie să plătești, la fiecare etapă
Aceasta e cea mai importantă protecție din tot Codul Civil pentru cumpărătorii „la roșu”. Conform art. 1173, plățile tale nu pot depăși aceste plafoane:
| Etapa lucrărilor | Poți plăti până la |
|---|---|
| După înregistrarea provizorie (vezi mai jos), înainte de finalizarea fundației | 5% din preț |
| După finalizarea fundației | 35% din preț |
| După instalarea acoperișului și pereților exteriori | 70% din preț |
| După darea în exploatare a construcției | 95% din preț |
| După ce dreptul tău de proprietate e justificat definitiv (sau, dacă ai reclamat vicii, după înlăturarea lor) | 100% |
Dacă un dezvoltator îți cere 40% „la semnare, înainte să înceapă șantierul” — cere ilegal, cu mult peste ce permite legea la acea etapă (0%, de fapt, dacă fundația nici n-a început).
Conform art. 1173 alin. (2), dacă ai plătit peste plafoanele de mai sus, poți cere vânzătorului restituirea sumei depășite — și legea spune expres că acest drept îți rămâne chiar dacă ai cunoscut că depășești limita atunci când ai plătit. Nu poți „renunța valabil” la această protecție.
Înainte să dai primul leu: înregistrarea provizorie
Conform art. 1172, dreptul tău de proprietate (viitor) trebuie înregistrat provizoriu în Registrul bunurilor imobile — și este interzis să ți se ceară orice plată prevăzută de contract înainte de această înregistrare provizorie. Practic: dacă nu ești înregistrat (chiar și provizoriu) în RBI ca viitor proprietar, nu ai voie să plătești nimic încă.
Odată înregistrat provizoriu, îți păstrezi dreptul de a-ți vinde sau greva acest drept fără acordul vânzătorului — util dacă vrei să revinzi „pe hârtie” înainte de finalizare.
Dacă dezvoltatorul dă faliment
Pe fondul pieței în cădere din Moldova, acesta e riscul cel mai temut — și e exact scenariul pe care art. 1176 îl reglementează direct. Dacă se pornește o procedură de insolvabilitate împotriva vânzătorului înainte ca înregistrarea ta provizorie să fie „justificată” (finalizată), ai de ales între:
- a) Ceri finalizarea înregistrării — devii proprietar pe imobil „în starea în care se află” (chiar neterminat), cu obligația să achiți doar suma proporțională etapelor deja executate; sau
- b) Declari rezoluțiunea — ceri banii înapoi, plus alte sume la care ești îndreptățit.
Administratorul insolvabilității este obligat să semneze actul de predare-primire dacă alegi varianta (a). Iar dreptul tău la despăgubiri pentru prejudiciu rămâne neafectat, indiferent de variantă.
O protecție suplimentară pe care o poți cere: contul fiduciar de sechestru
Conform art. 1175, părțile pot conveni ca banii tăi să nu meargă direct la dezvoltator, ci într-un cont fiduciar de sechestru la o bancă — de unde se eliberează spre vânzător doar pe măsură ce se finalizează fiecare etapă de construcție, la ordinul comun al părților sau al unui terț independent (notar, avocat, administrator autorizat). Această protecție funcționează chiar și dacă vânzătorul intră în insolvabilitate — nu e ceva standard în toate contractele, dar poți cere introducerea ei la negociere.
Riscurile și viciile — cine răspunde
- Riscul pieirii sau deteriorării apartamentului trece la tine abia din momentul semnării actului de predare-primire, în scris (art. 1174 alin. (1)) — nu mai devreme.
- Antreprenorul și vânzătorul răspund solidar pentru execuția necorespunzătoare (art. 1174 alin. (4)) — poți cere vânzătorului un extras din contractul lui cu antreprenorul, în partea privind garanțiile și răspunderea.
- Semnarea actului de predare-primire NU te decade din dreptul de a reclama vicii (art. 1174 alin. (7)) — regula obișnuită „ai semnat că accepți, deci n-ai ce reclama” nu se aplică aici. Despre termenele exacte de reclamare a viciilor, vezi Ai cumpărat un apartament cu vicii ascunse?
Ce să faci concret, înainte să semnezi
- Verifică autorizația de construire pe actpermisiv.gov.md — vezi și Cum obții autorizație de construire.
- Cere toate elementele obligatorii din art. 1171 — dacă lipsește data concretă de dare în exploatare sau numărul cadastral, cere completarea înainte de semnare.
- Nu plăti peste plafonul etapei curente (art. 1173) — cere dovezi despre stadiul real al șantierului, nu doar promisiuni.
- Confirmă înregistrarea provizorie în RBI înainte de orice plată (art. 1172).
- Negociază contul fiduciar de sechestru dacă suma e mare — mai ales la dezvoltatori mai puțin cunoscuți.
Ce să NU faci
- ❌ Nu plăti avansuri mari „ca să-ți rezervi apartamentul” înainte de înregistrarea provizorie în RBI — e interzis prin lege, indiferent cum se numește documentul pe care-l semnezi.
- ❌ Nu accepta clauze prin care „renunți” la drepturile din art. 1171–1176 — sunt nule oricum, dar mai bine nu semnezi un contract construit să te păcălească.
- ⚠️ Nu te mulțumi cu „dăm drumul în trimestrul 4″ — cere dată calendaristică fermă.
Informațiile prezentate au scop informativ și nu constituie consultanță juridică. Fiecare tranzacție cu imobile în construcție are particularități — recomandăm ca antecontractul să fie verificat de un avocat înainte de semnare.
Surse: Codul Civil nr. 1107/2002 — art. 1170 (contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție; aplicabilitate la antecontracte), art. 1171 (conținutul contractului), art. 1172 (înregistrarea provizorie), art. 1173 (limitele plăților), art. 1174 (riscuri și finalizare), art. 1175 (contul fiduciar de sechestru), art. 1176 (protecția la insolvabilitatea vânzătorului); actpermisiv.gov.md.