Actualizat: Mai 2026 Sursa legală: Codul Urbanismului și Construcțiilor nr. 434/2023; NCM B.01.05:2025 (în vigoare din 24.12.2025); actpermisiv.gov.md; dgaurf.md
Situația reală a unui cititor din Bălți:
“Am procurat un teren de-o cotă într-un raion de locuit din or. Bălți. A fost o casă veche pe care am demolat-o conform proiectului, și când am obținut certificat de urbanism pentru a construi o casă nouă, am rămas șocat. Știind de liniile roșii (am făcut topografia), casa se încadrează perfect, dar în certificat mai scrie că trebuie de la liniile roșii să mai cedăm 5 m conform NCM B.01.05:2025. Adică rămâne un loc de aproximativ 2,8 × 10 m. Terenul nu este mare, are 25 m pe 16. Ce ar fi de făcut în acest caz? Ni s-a spus că acest normativ e pe toată țara și că mai sunt persoane cu această problemă.”
Aceasta nu e o greșeală a primăriei și nu e o situație unică. E o problemă cu care se confruntă tot mai mulți proprietari de terenuri mici în Moldova — mai ales după intrarea în vigoare a NCM B.01.05:2025 din 24 decembrie 2025. Să înțelegem exact ce se întâmplă și care sunt opțiunile.
Ce sunt linia roșie și aliniamentul stradal
Linia roșie — conform art. 3 din CUC nr. 434/2023 — este linia convențională inviolabilă care delimitează terenul tău de domeniul public: stradă, trotuar, rețele edilitare. Ea nu trece prin mijlocul gardului tău — e limita cadastrală dintre proprietatea privată și spațiul public.
Aliniamentul stradal — retragerea obligatorie a fațadei clădirii față de linia roșie. Acesta stabilește la ce distanță față de linia roșie poate fi amplasată fațada principală a casei.
Concret: dacă linia roșie e la gardul dinspre stradă, și normativul cere retragere de 5 m față de linia roșie, înseamnă că fațada casei trebuie să fie la minim 5 m de acel gard. Indiferent cât de perfect se încadrează casa în interiorul terenului față de hotare.
De unde vine cerința de 5 metri
NCM B.01.05:2025 — Normativul în construcții privind sistematizarea și regimul de construire a localităților urbane și rurale — intrat în vigoare la 24 decembrie 2025, înlocuind versiunea NCM B.01.05:2019.
Capitolul 7 din NCM B.01.05:2025 stabilește parametrii de amplasare a construcțiilor în zonele rezidențiale — inclusiv retragerea minimă față de linia roșie (aliniamentul stradal) pentru case individuale în localitățile urbane.
Retragerea de 5 m față de linia roșie e cerința standard pentru casele individuale în orașe — și e aplicabilă pe toată țara, nu doar în Bălți. Scopul: spațiu pentru trotuare, vegetație, vizibilitate la ieșirea pe stradă și separarea vizuală a clădirii de spațiul public.
Cazul din Bălți ilustrează perfect tensiunea dintre normativele urbanistice moderne și realitatea terenurilor mici din localitățile urbane — terenuri care nu au fost proiectate cu aceste retrageri în minte.
De ce apare problema pe terenurile mici
Pe un teren de 25 × 16 m (400 mp), cerința de 5 m față de linia roșie lasă o adâncime utilizabilă de 20 m din cei 25 m ai terenului. Pare suficient.
Problema apare când există și alte retrageri cumulate:
- 5 m față de linia roșie (față)
- 3 m față de limita laterală stânga
- 3 m față de limita laterală dreapta
- 3–5 m față de limita posterioară (spate)
Pe un teren de 16 m lățime, cu 3 m pe fiecare parte laterală, lățimea edificabilă e de 16 − 3 − 3 = 10 m. Pe un teren de 25 m adâncime, cu 5 m față și 3 m spate, adâncimea edificabilă e de 25 − 5 − 3 = 17 m.
Deci zona edificabilă teoretică: 10 × 17 = 170 mp — suficient pentru o casă modestă.
Dar în cazul cititorului reiese că după retragerea de 5 m față de linia roșie, rămâne un spațiu de 2,8 × 10 m — ceea ce sugerează că terenul are o formă sau orientare specială, sau că liniile roșii tăie mai adânc în teren decât gardul existent.
Cauza posibilă: linia roșie nu coincide cu gardul actual — strada poate fi planificată să fie lărgită în viitor, iar linia roșie marchează limita viitoare a domeniului public, nu cea actuală. Acest lucru e mai frecvent decât crezi.
Opțiunile disponibile
Opțiunea 1 — Verifică dacă linia roșie coincide cu gardul actual
Primul pas: solicită de la primărie sau DGAURF documentația care arată unde e exact trasată linia roșie față de gardul tău actual. Uneori linia roșie e trasată mai în interior decât gardul — ceea ce explică de ce casa “se încadrează perfect” față de gard, dar nu față de linia roșie.
Dacă linia roșie e trasată pentru o lărgire planificată a străzii care nu s-a realizat în ultimii 20–30 de ani și nu e în niciun plan concret de execuție — poți contesta fundamentul juridic al acestei retrageri majorate.
Opțiunea 2 — Solicită derogare prin PUZ sau PUD
Aceasta e calea oficială pentru reducerea retragerii față de normativul standard.
Conform practicii urbanistice, retragerea față de linia roșie poate fi redusă prin:
- PUZ (Plan Urbanistic Zonal) — dacă zona are clădiri existente cu retrageri mai mici (care creează un aliniament stradal existent), PUZ-ul poate legitima un aliniament diferit față de cel normativ
- PUD (Plan Urbanistic de Detaliu) — în cazuri specifice, primăria poate solicita sau aproba un PUD care stabilește condiții particulare de amplasare pentru terenul tău
Condiție esențială: în zona ta trebuie să existe deja construcții cu retrageri mai mici față de linia roșie — aceasta creează precedentul urbanistic pentru o derogare. Dacă vecinii tăi au case la 2–3 m față de stradă, ai un argument solid.
Durată: 6–24 luni | Cost: 15.000–50.000 MDL pentru elaborarea PUZ/PUD
Opțiunea 3 — Adaptează proiectul casei
Dacă derogarea nu e posibilă, soluția practică e adaptarea casei la spațiul disponibil:
- Casa mai înaltă, nu mai lată — P+1E sau P+M în loc de casă parter, pentru a obține suprafața dorită vertical
- Subsolul — nu intră în calculul retragerii în același mod; un subsol cu intrare din curte poate extinde suprafața utilă
- Regândirea distribuirii spațiilor — garaj sau anexe la limita posterioară, casa în zona centrală a terenului
Opțiunea 4 — Contestarea administrativă
Dacă consideri că cerința din certificatul de urbanism e aplicată incorect sau că normativul e aplicat rigid fără a ține cont de contextul urban existent:
- Contestație la primărie — soliciți în scris justificarea tehnică a retragerii de 5 m față de linia roșie pentru cazul tău specific
- Petiție la DGAURF (pentru Bălți — direcția municipală de arhitectură) — soliciți consultanță și o opinie despre posibilitatea de derogare
- Contestație în instanță — dacă crezi că certificatul a fost emis cu depășirea prevederilor legale
Opțiunea 5 — Casă cuplate sau înșiruite
Dacă vecinul de pe o parte e de acord și are aceeași problemă, puteți construi case cuplate (lipite pe o latură) — ceea ce elimină retragerea pe latura respectivă și câștigați 3 m din lățimea edificabilă.
Ce e important de reținut
Normativul e valabil pe toată țara — da, NCM B.01.05:2025 se aplică tuturor localităților urbane din Moldova. Nu e o specificitate a Bălțiului.
Dar aplicarea lui ține cont de context — dacă în zona ta există un aliniament stradal existent la 2–3 m, cu case construite anterior față de linia roșie, aplicarea rigidă a retragerii de 5 m față de linia roșie poate fi contestată prin documentație urbanistică.
Nu ești primul și nu ești singurul — această problemă e din ce în ce mai frecventă pe măsură ce normativele se înăspresc. Cabinetele de arhitectură cu experiență în Bălți și Chișinău au soluții pentru astfel de cazuri.
Primul pas concret
Înainte de orice altceva, solicită de la primăria Bălți planul topografic oficial care arată:
- Traseul exact al liniei roșii față de gardul și terenul tău
- Dacă există o lărgire planificată a străzii și când e programată
- Care e aliniamentul stradal al clădirilor existente din vecinătate
Această informație îți va clarifica dacă situația are soluție prin context urban sau dacă trebuie să adaptezi proiectul.
Consultă și un arhitect autorizat din Bălți — el cunoaște practica locală și poate identifica cea mai rapidă soluție pentru terenul tău specific.
Informațiile prezentate au scop informativ. Fiecare caz e unic — consultați un arhitect autorizat și primăria locală.
Surse: CUC nr. 434/2023 (art. 3 — definiții) · NCM B.01.05:2025 (în vigoare 24.12.2025) · actpermisiv.gov.md · dgaurf.md