Actualizat: Aprilie 2026 Surse: cadastru.md, notariat.md, asp.gov.md
Vânzarea unui apartament pare simplă — găsești cumpărător, semnezi la notar, primești banii. În realitate, procesul are mai mulți pași, documente obligatorii și decizii care pot face diferența între o tranzacție reușită și una blocată luni de zile. Acest ghid îți arată tot ce trebuie să faci, în ordine.
Pasul 1 — Pregătește documentele înainte să listezi
Cel mai frecvent motiv pentru care tranzacțiile se blochează sau se anulează: vânzătorul nu are documentele pregătite când apare un cumpărător serios. Pregătește totul în avans.
Documente obligatorii:
Actul de proprietate — titlul prin care ai dobândit apartamentul:
- Contract de vânzare-cumpărare anterior
- Certificat de moștenire
- Contract de donație
- Decizie judecătorească
- Bon de privatizare (pentru apartamentele privatizate)
Extras din Registrul Bunurilor Imobile — eliberat de Cadastru (cadastru.md), valabil 30 zile. Demonstrează că ești proprietarul legal și că apartamentul nu are ipoteci, sechestre sau interdicții. Conține și datele tehnice ale apartamentului: suprafața totală, numărul de camere, etajul. Costă 97–2.425 MDL în funcție de urgență.
Certificat de performanță energetică — obligatoriu din 2025 la vânzarea imobilelor. Se eliberează de evaluatori energetici autorizați.
Documente suplimentare dacă e cazul:
- Acordul soțului/soției — dacă apartamentul e bun comun (cumpărat în căsătorie)
- Acordul autorității tutelare — dacă sunt copii minori înregistrați în apartament
- Chitanțe la zi pentru toate utilitățile — apă, gaz, electricitate, întreținere
Pasul 2 — Evaluează prețul corect
Prețul greșit e cel mai costisitor lucru pe care îl poți face ca vânzător. Prea mare — apartamentul stă luni de zile și devine “ars” pe piață. Prea mic — pierzi bani.
Cum determini prețul corect:
Verifică pe accesimobil.md și proimobil.md prețurile apartamentelor similare din același sector:
- Același număr de camere
- Suprafață similară
- Același tip de bloc (vechi/nou)
- Același sector sau stradă
Prețurile medii T1 2026 per sector:
- Centru: ~2.050 €/m²
- Buiucani: ~1.750 €/m²
- Râșcani: ~1.700 €/m²
- Botanica: ~1.650 €/m²
- Telecentru: ~1.600 €/m²
- Ciocana: ~1.500 €/m²
- Poșta Veche: ~1.350 €/m²
Factori care reduc prețul față de medie:
- Etaj 1 sau ultimul etaj fără acoperiș recent reparat: -10–15%
- Orientare nord: -5–8%
- Necesită renovare: -15–25%
- Stradă zgomotoasă sau vedere neplăcută: -5–10%
Factori care cresc prețul:
- Renovare recentă de calitate: +10–20%
- Etaj mediu cu vedere bună: +5–8%
- Parcare inclusă sau în apropiere: +3–5%
Pasul 3 — Listează eficient
Poți lista apartamentul singur pe platforme precum Facebook Marketplace sau 999.md — gratuit, fără intermediari. Alternativ, poți apela la un agent imobiliar care se ocupă de listare, vizite și negociere, dar fii conștient că vei achita un comision de 2–3% din prețul de vânzare.
Pasul 4 — Gestionează vizitele și ofertele
La vizite:
- Fii prezent sau delegă pe cineva de încredere
- Nu lăsa cumpărătorul singur în apartament
- Răspunde sincer la întrebări despre starea apartamentului — problemele ascunse pot duce la anularea tranzacției sau litigii ulterior
- Nu arăta disperare sau urgență — îți slăbește poziția de negociere
Când primești o ofertă:
- Nu accepta prima ofertă fără să negociezi
- Contra-ofertă rezonabilă — nu cu 20% mai mult față de ofertă, ci cu 3–5%
- Dacă ai mai mulți interesați simultan — spune-le și lasă-i să facă oferte
- Verifică că cumpărătorul are finanțarea asigurată înainte să blochezi apartamentul
Pasul 5 — Contractul preliminar și avansul
Odată ajunși la un preț agreat, se semnează un contract preliminar de vânzare-cumpărare — obligatoriu autentificat la notar.
Ce trebuie să conțină:
- Prețul final agreat
- Termenul de finalizare a tranzacției
- Suma avansului și condițiile de returnare
- Penalitățile în caz de retragere
Avansul: de regulă 5–10% din prețul de vânzare. Dacă cumpărătorul se retrage fără motiv justificat, avansul rămâne la vânzător. Dacă vânzătorul se retrage, returnează avansul dublu — asta e regula standard.
Atenție la cumpărătorii cu credit: procesul de aprobare bancară durează 2–4 săptămâni. Termenul din contractul preliminar trebuie să fie suficient de lung pentru a permite aprobarea creditului.
Pasul 6 — Semnarea contractului final și primirea banilor
La notar: Ambele părți se prezintă cu actele de identitate. Notarul autentifică contractul de vânzare-cumpărare.
Plata: Din aprilie 2025, tranzacțiile imobiliare peste echivalentul a ~80.000 € se efectuează obligatoriu prin transfer bancar — cash nu mai e acceptat legal pentru aceste sume. Banii se virează direct în contul tău bancar.
Dacă cumpărătorul are credit: banca disbursează suma direct în contul tău — nu trece prin cumpărător.
Înregistrarea la Cadastru: După semnarea contractului, notarul înregistrează transferul de proprietate la Cadastru. De la această dată, apartamentul nu mai e al tău legal.
Taxe și costuri la vânzare
| Cost | Valoare | Cine plătește |
|---|---|---|
| Taxă de stat transfer proprietate | 0,5% din prețul contractului | De regulă cumpărătorul, negociabil |
| Onorariu notar | 0,1% din valoarea tranzacției | De regulă cumpărătorul, negociabil |
| Înregistrare Cadastru | 110–1.250 MDL | Cumpărătorul |
| Comision agenție (dacă e cazul) | 2–3% din prețul de vânzare | Vânzătorul |
| Impozit pe venit din vânzare | 0% dacă deții >3 ani | Vânzătorul |
Impozitul pe venit: dacă deții apartamentul de mai puțin de 3 ani și l-ai cumpărat (nu moștenit sau primit), profitul din vânzare poate fi impozitat. Consultă un contabil sau notar pentru situația ta specifică.
Greșeli frecvente de evitat
Prețul prea mare la start — apartamentul stă pe piață, devine “ars”, ajungi să îl vinzi mai ieftin decât dacă ai fi listat corect de la început.
Fotografii proaste — reduc dramatic numărul de vizite.
Documente incomplete — când apare cumpărătorul serios, nu ai timp să alergi după acte.
Ascunzi probleme — cumpărătorul le va descoperi la vizită sau mai rău, după semnare. Costul juridic e mult mai mare decât reducerea de preț.
Nu verifici solvabilitatea cumpărătorului — blochezi apartamentul pentru un cumpărător care nu obține creditul, pierzi timp și alte oportunități.
Informațiile prezentate au scop informativ. Consultați un notar sau jurist înainte de orice tranzacție imobiliară.