Actualizat: Aprilie 2026 Surse: Acces Imobil Real Estate Index, ASP (Agenția Servicii Publice — Cadastru), accesimobil.md
2024 a fost cel mai bun an din istoria pieței imobiliare din Chișinău. 2025 a fost cel mai slab din ultimul deceniu. Cele două extreme consecutive au creat o piață paralizată în 2026 — prețuri la maximul istoric, tranzacții la minimul ultimilor 10 ani.
Ce s-a întâmplat și ce înseamnă asta pentru cumpărători și vânzători în 2026.
Datele oficiale — colapsul în cifre
Piața imobiliară din Chișinău continuă să manifeste un trend descendent, marcând trimestre consecutive de scădere a numărului total de tranzacții.
| Perioadă | Apartamente vândute | Variație |
|---|---|---|
| T1 2024 | 3.993 | — referință |
| T1 2025 | 2.884 | -28% față de T1 2024 |
| T2 2025 | scădere cu 65% | față de T2 2024 |
| T3 2025 | 1.275 | nivel minim |
| T4 2025 | 999 | continuă scăderea |
| T1 2026 | 623 | -84% față de T1 2024 |
Sursa: ASP (Cadastru), Acces Imobil
În doar doi ani, piața a pierdut 3.370 de tranzacții, ceea ce înseamnă un declin de peste 84% față de nivelul din 2024.
Cum s-a ajuns aici
2024 — explozia care a plantat sămânța crizei
2024 a fost un an excepțional: în primele 9 luni ale anului 2024, 4.721 apartamente au fost vândute cu credit ipotecar — cu 2.585 mai multe față de aceeași perioadă din 2023. Dobânzile scăzuseră de la 14% la 7–8%, Prima Casă Plus a adus în piață cumpărători care anterior nu aveau acces la credit. Cererea acumulată din 2022–2023 s-a eliberat dintr-o dată.
Rezultatul: în 2024, prețul mediu a crescut cu 470 €/m² — o creștere absolut impresionantă.
2025 — prețurile au depășit puterea de cumpărare
Creșterea bruscă din 2024 a împins prețurile dincolo de posibilitățile financiare ale majorității cumpărătorilor. Prețul mediu al apartamentelor a crescut de la 1.070 €/m² în 2023 la 1.720 €/m² la finalul anului 2025 — o creștere de aproximativ 60,7%.
Cei care puteau cumpăra au cumpărat în 2024. Cei rămași în 2025 nu mai aveau suficiente resurse la prețurile noi.
Creditul ipotecar — salvare parțială
Dacă în anii anteriori aproximativ 30% din apartamentele vândute în Chișinău erau achiziționate prin credite ipotecare, în prezent această pondere a depășit 65%. Creditul a devenit pentru mulți singura cale viabilă de achiziție — nu doar din lipsă de cash, ci și din cauza controalelor tot mai stricte privind originea fondurilor.
De ce prețurile rezistă — și cine beneficiază
Paradoxul pieței actuale: tranzacțiile au scăzut cu 84%, dar prețurile nu au coborât.
Argumentul oficial al dezvoltatorilor: costurile de construcție Dezvoltatorii invocă în mod constant creșterea prețurilor la materiale de construcție și transport ca justificare pentru prețurile ridicate. Să verificăm cât e real și cât e narativă.
Materialele de construcție — după vârful din 2022 (inflație 30%+, lanțuri de aprovizionare rupte după COVID și război), prețurile la materialele de construcție au revenit în mare parte la niveluri normale. Oțelul, betonul, cărămida — toate s-au normalizat. Argumentul “materialele sunt scumpe” era valid în 2022. În 2025–2026, e mai puțin susținut de realitate.
Combustibilul și transportul — războiul din Iran a cauzat majorări la prețul combustibilului, ceea ce teoretic scumpește transportul materialelor. Dar impactul real e minimal:
Exemplu de calcul:
- Marfă (materiale de construcție) în camion: 50.000 €
- Prețul transportului înainte: 2.000 €
- Prețul transportului după majorare: 2.500 € (+25% la transport)
- Majorarea transportului ca procent din valoarea mărfii: +1%
- Adică la un apartament de 1.720 €/m², impactul scumpirii transportului e de ~17 €/m²
O majorare de 25% la costul camionului se traduce în mai puțin de 1% în prețul final al materialelor. Ponderea transportului în costul total al mărfii e de 3,85–4,76% — mult prea mică pentru a justifica majorări semnificative de preț.
Concluzia incomodă: menținerea artificială a prețurilor Costurile reale de construcție nu justifică prețurile actuale. Ceea ce menține prețurile sus este în primul rând comportamentul coordonat al dezvoltatorilor — un segment de piață dominat de câțiva jucători mari care au interesul comun să nu scadă prețurile. Dacă un dezvoltator ar scădea prețul cu 15%, ar vinde rapid și ar crea presiune pe ceilalți. Prin menținerea prețurilor sus și reducerea ofertei noi, echilibrul artificial se păstrează.
Ce se negociază în realitate: Deși prețul listat rămâne sus, marja de negociere a crescut. Vânzătorii motivați acceptă reduceri de 5–15% față de prețul cerut, în special pentru apartamente care stau pe piață de peste 3 luni.
Situația în T1 2026
Comparând finalul anului 2025 cu începutul lui 2026, observăm că tendința de scădere nu doar continuă, ci se accentuează. În trimestrul 4 din 2025 s-au vândut 999 de apartamente, iar în trimestrul 1 din 2026 doar 623 — o reducere de aproximativ 38%.
Prețul mediu se menține la ~1.720 €/m². Piața e în așteptare.
Ce înseamnă asta pentru tine
Dacă ești cumpărător:
- Ai mai mult timp să decizi — apartamentele stau mai mult pe piață
- Putere de negociere mai mare decât în 2024
- Prețurile nu sunt în scădere liberă — nu aștepta o corecție majoră
- Rata de dobândă la credite rămâne flotantă — calculează scenarii pesimiste
Dacă ești vânzător:
- Prețul cerut trebuie să fie realist față de piață — apartamentele supraevaluate nu se vând
- Pregătește-te pentru o perioadă mai lungă de vânzare — 3–6 luni e normal acum
- Vânzătorii motivați care ajustează prețul vând — cei care nu ajustează așteaptă
Dacă ești investitor:
- Randamentul din chirie rămâne 4–6% anual — stabil
- Aprecierea rapidă a prețurilor din 2024 nu se va repeta în 2026
- Lichiditatea e scăzută — nu cumpăra dacă ai nevoie să vinzi rapid
Perspectiva pentru restul anului 2026
Piața are nevoie de un catalizator pentru a ieși din stagnare. Posibile scenarii:
Scăderea dobânzilor — dacă BNM reduce rata de bază sub 5%, creditele devin mai accesibile și cererea poate reveni. Puțin probabil în prima jumătate a anului.
Corecție de prețuri — dacă stagnarea continuă, unii vânzători vor reduce prețurile pentru a ieși din piață. O corecție de 10–15% ar putea reactiva cererea.
Stimul extern — fonduri europene pentru locuințe, modificări la Prima Casă Plus sau alt program guvernamental ar putea schimba dinamica.
Cel mai probabil scenariu pentru 2026: stagnare — prețuri relativ stabile, volume mici de tranzacții, piață selectivă în care cumpărătorii bine informați găsesc oportunități reale.
Informațiile prezentate au scop informativ. Datele provin din surse oficiale și analize de piață.
Surse: Acces Imobil Real Estate Index · ASP Cadastru · accesimobil.md