Actualizat: August 2026 Surse legale: Legea nr. 187/2022 cu privire la condominiu (art. 10, art. 11, art. 18 alin. (8), art. 43 alin. (1), art. 45, art. 49 alin. (2), art. 55, art. 63) · Codul Civil nr. 1107/2002 (art. 202, art. 552) · Modelul de statut recomandat de ASP
Semnezi la notar pentru un apartament într-un bloc cu 60 de unități. Nimeni nu te-a întrebat dacă vrei să faci parte dintr-o asociație. Și totuși, din ziua în care devii proprietar, ești automat membru — fără vot, fără cerere, fără semnătură din partea ta.
Asociația de proprietari din condominiu (APC) e forma juridică prin care legea organizează proprietarii unui bloc sau ansamblu de clădiri. Nu e opțională, nu se votează „intru sau nu intru” și funcționează după reguli destul de diferite de imaginea populară de „comitetul blocului”. Iată exact cum stau lucrurile, cu articole exacte din lege.
Ce este condominiul și cine e automat membru
Conform art. 10 din Legea nr. 187/2022, condominiul este ansamblul format dintr-un teren cu una sau mai multe clădiri, în care există unități care fac obiectul dreptului de proprietate exclusivă (apartamentul tău) și părți comune care fac obiectul dreptului de proprietate comună (scara, acoperișul, fațada, terenul aferent) — destinate folosinței mai multor proprietari.
Regimul juridic al părților comune este stabilit la art. 11 din aceeași lege.
Toți proprietarii dintr-un condominiu sunt membri, prin efectul legii, ai aceleiași asociații — din chiar momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra unității. Nu contează dacă ai semnat vreun act de aderare sau dacă ai fost prezent la vreo ședință. O asociație are în calitate de membri, de regulă, doar proprietarii unui singur condominiu.
Dreptul de proprietate exclusivă asupra apartamentului și cota-parte din proprietatea comună formează un tot indivizibil — nu poți vinde apartamentul păstrând cota-parte, sau invers. Din acest motiv, ceilalți proprietari NU au drept de preempțiune la vânzarea unui apartament (art. 552 Cod Civil nu se aplică aici, conform modelului de statut ASP).
Cum se înființează — fără adunare generală
Contrar imaginii clasice cu „ședința blocului”, legea nu cere o adunare generală pentru înființarea asociației. Condominiul se constituie în temeiul unui act de constituire încheiat de unicul proprietar sau de toți coproprietarii terenului și clădirii. Dacă pe teren există un drept de superficie, actul se încheie de superficiar(i).
Hotărârea de înființare a asociației trebuie să fie în formă scrisă, cu lista și semnăturile proprietarilor care o adoptă. Ea se consideră valabilă dacă:
- e semnată de proprietarii a cel puțin 5 unități dintr-un condominiu cu destinație locativă — sau, dacă condominiul are mai puțin de 10 unități, de peste 1/2 din proprietari
- e semnată de peste 1/2 din proprietari, pentru un condominiu care nu are destinație locativă
Asociația ia naștere ca persoană juridică din data înregistrării în registrul de stat al persoanelor juridice (la ASP). Din acel moment, toți proprietarii din condominiu devin membri — inclusiv cei care nu au semnat hotărârea de înființare. Asociația e o persoană juridică necomercială și nu se poate transforma ulterior într-o altă formă juridică.
Organele asociației — cine decide ce
Organele de conducere și control ale asociației sunt:
- Adunarea generală — organul suprem, format din toți proprietarii; atribuțiile ei nu pot fi limitate prin statut
- Administratorul asociației
- Consiliul (opțional — adunarea generală poate decide să nu-l desemneze)
- Cenzorul sau comisia de cenzori (de asemenea opțional)
Dacă asociația nu are consiliu sau comisie de cenzori, administratorul e obligat să pună problema desemnării lor la fiecare adunare generală anuală. Mandatul membrilor organelor, acordat de adunarea generală, e de maximum 3 ani, dar poate fi reînnoit — și se prelungește automat până la desemnarea unui înlocuitor.
Membrii organelor participă, de regulă, gratuit — o remunerare se acordă doar dacă bugetul anual o prevede explicit, aprobată de adunarea generală.
Cvorumul adunării generale
| Situație | Cvorum necesar |
|---|---|
| Adunarea generală inițială | proprietari care dețin peste 1/2 din drepturile de vot |
| Adunarea generală repetată (dacă prima n-a avut cvorum) | proprietari care dețin peste 1/4 din drepturile de vot |
Adunarea repetată nu poate fi convocată mai devreme de 48 de ore și nici mai târziu de 30 de zile calendaristice de la data inițială, cu aceeași ordine de zi. Potrivit art. 202 din Codul Civil, dacă o hotărâre a strâns consimțământul a cel puțin 80% din membri, ea rămâne valabilă chiar dacă s-au încălcat regulile de convocare sau de întocmire a procesului-verbal.
Anumite categorii de proprietari, prevăzute la art. 43 alin. (1), pot fi convocate separat într-o adunare cu interes special, pentru chestiuni care nu privesc restul membrilor.
Administrator vs. gestionar — diferența care creează confuzie
Mulți proprietari confundă cele două roluri:
| Administrator | Gestionar | |
|---|---|---|
| Cine e | Organ al asociației, ales de adunarea generală | Persoană fizică sau juridică externă, contractată |
| Rol | Reprezintă legal asociația, execută hotărârile | Prestează efectiv servicii de administrare a condominiului |
| Contract | — | Contract de administrare, cu reprezentantul asociației împuternicit de adunarea generală |
| Plăți | — | Încasează plățile de la asociație, nu direct de la proprietari — e interzis prin lege să perceapă plăți direct de la membri |
Dacă asociația nu a desemnat un administrator conform legii, gestionarul poate fi desemnat prin concurs transparent, organizat de autoritatea publică locală.
Fondul de reparație și dezvoltare
Asociația e obligată să constituie un fond de reparație și dezvoltare pentru fiecare condominiu, cu banii păstrați într-un cont bancar separat. Conform art. 55, mijloacele fondului pot fi folosite doar pentru scopurile expres prevăzute de lege — nu pentru orice cheltuială curentă a asociației.
- Contribuția fiecărui proprietar la fond e proporțională cu cota-parte a unității sale
- Dacă vinzi apartamentul, nu ai dreptul să ceri înapoi cota ta din soldul fondului sau vreo plată deja efectuată
- Pentru intervenții urgente, cheltuielile au un regim special, prevăzut la art. 45
Cota-parte — cum se calculează cât plătești
Cota-parte e raportul dintre suprafața totală a unității tale și suma suprafețelor totale ale tuturor unităților din condominiu, exprimată în procente. Suma tuturor cotelor-părți dintr-un condominiu trebuie să fie exact 100%. Practic, un apartament mai mare plătește proporțional mai mult din cheltuielile comune și din fond — nu o sumă egală, „pe cap de apartament”.
Drepturile și obligațiile tale ca proprietar
| ✅ Ai dreptul să | ⚠️ Ești obligat să |
|---|---|
| Alegi și fii ales în organele asociației | Participi la cheltuielile comune de întreținere și reparație |
| Primești informații despre activitatea și patrimoniul asociației | Accepți accesul reprezentanților asociației, cu preaviz de 3 zile, pentru inspecții/reparații la elemente comune |
| Închiriezi sau arendezi unitatea | Achiți la timp toate plățile — servicii, impozite, întreținere |
| Faci îmbunătățiri fără a pune în pericol structura clădirii | Nu reamplasezi pereți portanți fără acordul asociației |
| Desfășori activitate de antreprenoriat în spații nelocative proprii | Notifici asociația despre schimbarea proprietarului, în o săptămână de la dobândirea dreptului |
Atenție la notificare: dacă nu anunți asociația despre faptul că ai devenit proprietar, pierzi dreptul de a contesta ulterior hotărârile adunării generale sau de a invoca alte încălcări ale drepturilor tale.
Dacă cumperi un apartament — ce verifici despre asociație
Vânzătorul e obligat prin lege să facă dovada, printr-un certificat eliberat de asociație, a datoriilor scadente și neplătite la data vânzării — cu excepția cazului în care ambele părți renunță expres, în act, la această informație.
- Cere certificatul de la asociație cu datoriile la zi, nu o promisiune verbală „e totul plătit”
- Dreptul tău la rambursare rămâne valabil chiar dacă preiei o datorie a fostului proprietar — cu excepția cazului în care contractul de vânzare prevede altfel
- Verifică dacă există un fond de reparație activ și dacă apartamentul are restanțe la el
- Întreabă cine e administratorul/gestionarul și dacă există contract de administrare valabil
- Notifică asociația în termen de o săptămână după ce devii proprietar — altfel pierzi drepturi procedurale importante
Asociațiile vechi — ce se schimbă
De la intrarea în vigoare a Legii nr. 187/2022, situația formelor juridice mai vechi s-a schimbat radical:
- Asociațiile de coproprietari în condominiu constituite anterior se consideră automat asociații de proprietari și intră sub noul regim legal
- Asociațiile de proprietari ai locuințelor privatizate, cooperativele de locuințe și cooperativele de construcție a locuințelor trebuie să se reorganizeze prin transformare în asociații de proprietari din condominiu
- Chiar dacă nu s-au transformat încă, aceste persoane juridice, imobilele lor și proprietarii din ele se supun deja regimului noii legi
- Hotărârea de transformare și de aprobare a noului statut se ia de administrator, fără să fie nevoie de hotărârea adunării generale a membrilor
Transparență — platforma e-Condominiu
Asociația e obligată să se înregistreze pe platforma e-Condominiu și să publice anual o fișă de sinteză cu situația financiară — informație cu caracter public, cu excepția datelor exceptate expres la art. 63. Fișa se actualizează după adunarea generală anuală, dar nu mai târziu de 1 iulie a fiecărui an. E un instrument util dacă vrei să verifici, înainte de a cumpăra, cum stă financiar blocul în care urmează să locuiești.
Informațiile prezentate au scop informativ și nu constituie consultanță juridică. Pentru situații litigioase (datorii, contestarea unei hotărâri, transformarea unei cooperative vechi), recomandăm consultarea unui jurist sau a administratorului asociației.
Surse: Legea nr. 187/2022 cu privire la condominiu (art. 10, 11, 18 alin. (8), 43 alin. (1), 45, 49 alin. (2), 55, 63) · Codul Civil nr. 1107/2002 (art. 202, 552) · Model de statut recomandat de Agenția Servicii Publice (asp.gov.md)