Actualizat: Aprilie 2026 Surse: cadastru.md, geodata.gov.md, actpermisiv.gov.md, accesimobil.md
Cumpărarea unui apartament e una dintre cele mai mari decizii financiare din viață. Și totuși, mulți cumpărători iau decizia după 1-2 vizite, fără să verifice lucrurile esențiale. Rezultatul: surprize neplăcute după semnarea actelor — ipoteci nedeclarate, instalații defecte, vecini cu probleme sau chiar litigii juridice.
Acest checklist îți arată exact ce să verifici înainte să dai avansul.
1. Verificări juridice — înainte de orice vizită
Înainte să pierzi timpul cu vizite, verifică situația juridică a apartamentului. Dacă are probleme juridice, restul nu mai contează.
Extras din Registrul Bunurilor Imobile — solicită-l de la vânzător
Extrasul oficial din Registrul Bunurilor Imobile este documentul care arată situația juridică completă a apartamentului: proprietarul legal, ipoteci, sechestre și interdicții. Deși orice persoană poate solicita acest document de la Cadastru (100–130 MDL varianta electronică), în practică vânzătorul este cel care trebuie să-l prezinte — el are acces direct și rapid la propriul dosar.
Solicită extras cu data de cel mult 30 de zile față de data negocierii. Un extras vechi de 6 luni nu reflectă situația actuală — o ipotecă sau un sechestru poate apărea oricând.
Ce verifici în extras:
- Proprietarul legal — e cel care vinde?
- Ipoteci active — apartamentul e gajat la bancă?
- Sechestre sau interdicții — e blocat juridic?
- Suprafața înregistrată — coincide cu ce spune vânzătorul?
Numărul de proprietari anteriori
- Multe tranzacții recente în timp scurt = semnal de alarmă
- Verifică dacă apartamentul a fost obținut prin moștenire — poate exista moștenitori care nu au semnat
Copii minori sau persoane incapabile
- Dacă în apartament sunt înregistrați copii minori sau persoane cu dizabilități, vânzarea necesită acordul autorității tutelare
- Fără acest acord, tranzacția poate fi anulată ulterior
2. Verificarea blocului — pe geodata.gov.md
Înainte să vizitezi apartamentul, verifică blocul pe geodata.gov.md:
- Anul construcției — cât de vechi e blocul
- Materialul pereților — piatră de calcar, prefabricate beton, monolit
- Starea blocului — satisfăcătoare sau nesatisfăcătoare
- Numărul de etaje — coincide cu realitatea?
- Utilități — gaz, apă, canalizare conectate?
Dacă starea e marcată “nesatisfăcătoare” — risc ridicat de cheltuieli mari pe termen scurt.
3. Verificarea la vizită — ce să urmărești
Pereți și structură
- Crăpături pe pereți exteriori sau în colțuri — pot indica tasare sau probleme structurale
- Umezeală sau mucegai în colțuri, în special la pereții exteriori — izolație defectă sau infiltrații
- Pereți dărâmați fără aprobare — reamenajare ilegală care poate afecta structura
Instalații sanitare
⚠️ La bloc vechi — risc ridicat. Țevile de canalizare și alimentare cu apă au 50–70 de ani și sunt interconectate pe coloane comune cu toți vecinii. Dacă tu ți-ai schimbat instalațiile dar vecinul nu, ești în continuare expus.
- Deschide toate robinetele — presiunea apei e normală?
- Verifică sub chiuvetă și sub cadă — semne de scurgeri sau rugină
- Trage apa la toaletă — funcționează normal?
- Miros de canalizare — coloane vechi sau sifoane defecte
- Culoarea apei la primul jet — ruginie = țevi vechi neschimbate
- Întreabă dacă s-au schimbat coloanele comune în ultimii 10 ani
Încălzire
⚠️ La bloc vechi cu încălzire centralizată — verificare obligatorie.
- Vizitează apartamentul iarna sau întreabă vecinii — calorifere calde uniform?
- Dacă undeva e înfundat turul sau returul, apartamentele de pe acel racord se încălzesc insuficient — indiferent de etaj
- Verifică dacă caloriferele au robinete de reglare
- Întreabă despre factura medie la încălzire iarna
- Încălzire autonomă (centrală proprie) = costuri cu 30–40% mai mici față de centralizată
Instalație electrică
- Câți amperi are tabloul electric — suficient pentru aparatele moderne?
- Cabluri aparente improvizate pe pereți — instalație veche sau modificată prost
- Numărul de prize per cameră — suficient?
- Există împământare?
Ferestre și uși
- Termopan sau geam simplu — diferență mare la factura de încălzire
- Ușa de intrare — solidă, cu broască bună?
- Ușile interioare — se închid normal, fără să frece?
Balcon sau logie
- Fisuri în planșeul balconului — risc structural
- Balcon închis fără autorizație — modificare ilegală, poate fi problemă la vânzare ulterioară
4. Verificări despre vecini și bloc
Întreabă vecinii direct — ei îți vor spune adevărul pe care vânzătorul îl ascunde:
- Există vecini problematici (zgomot, mizerie, animale)?
- S-au mai spart țevi în bloc în ultimii ani?
- Asociația de locatari funcționează?
- Au fost lucrări de reparație la acoperiș sau subsol recent?
Verifică subsolul și acoperișul dacă ai acces:
- Subsol umed sau inundat = probleme cu fundația sau canalizarea
- Acoperiș în stare rea = risc de infiltrații la ultimul etaj
Asociația de locatari:
- Există asociație activă?
- Are cont bancar și fond de reparații?
- Există datorii la utilități comune ale blocului?
5. Verificarea documentelor apartamentului
Extras din Registrul Bunurilor Imobile — cel mai important document Solicită vânzătorului un extras emis cu cel mult 30 de zile înainte. Extrasul arată:
- Proprietarul legal
- Suprafața oficială înregistrată
- Ipoteci active
- Sechestre sau interdicții
- Cota parte din condomeniu
Extrasul poate fi comandat și de cumpărător direct la cadastru.md sau la orice oficiu cadastral teritorial (100–130 MDL). La notar, extrasul proaspăt este obligatoriu oricum — dar nu aștepta până la notar să îl vezi prima dată.
Alte documente de solicitat vânzătorului:
- Actul de proprietate — contractul de vânzare-cumpărare anterior, certificat de moștenire sau alt titlu prin care a dobândit proprietatea
- Chitanțele la utilități — există restanțe la apă, gaz, electricitate?
- Ultima factură la întreținere/asociație — cât plătesc lunar și există datorii la asociație?
5a. Instalații — ce să verifici în funcție de tipul blocului
La bloc vechi (construit înainte de 2000)
Instalațiile sunt principalul risc. Acordă atenție sporită:
- Țevile de canalizare — din fontă sau azbociment cu durată de viață depășită. Întreabă explicit dacă au fost schimbate și când
- Țevile de apă — corodate interior. Culoarea ruginie la primul jet = neschimbate de zeci de ani
- Rețeaua de încălzire centralizată — coloane comune pe tot blocul. Dacă undeva e înfundat, apartamentele de pe acel racord se încălzesc insuficient iarna, indiferent de etaj. Vizitează iarna dacă poți
- Instalația electrică — tablourile vechi cu siguranțe ceramice nu suportă aparatele moderne. Verifică dacă a fost modernizată
- Riscul vecinilor — dacă tu ți-ai schimbat instalațiile dar vecinul de deasupra nu, ești expus la inundații. Întreabă vecinii despre starea coloanelor comune
La bloc nou (construit după 2000)
Instalațiile sunt noi dar verifică totuși:
- Presiunea apei — normală la toate robinetele?
- Funcționarea centralei termice proprii
- Calitatea îmbinărilor sanitare — semne de scurgeri?
- Fisuri sau infiltrații la terasă sau acoperiș
6. Verificarea pentru bloc nou în construcție
Dacă cumperi în bloc nou nefinalizat — verificări suplimentare obligatorii:
Pe actpermisiv.gov.md:
- Autorizația de construire — există și e valabilă?
- Procesul verbal de recepție — blocul e dat în exploatare?
Contractul cu dezvoltatorul:
- E contract notarial sau doar pre-contract?
- Ce se întâmplă dacă termenul de finalizare e depășit?
- Există garanție pentru vicii ascunse?
- Cine e dezvoltatorul — are proiecte finalizate anterior?
Nu plăti avans fără contract notarial — banii fără act notarial nu au acoperire juridică.
Checklist rapid — imprimă și ia cu tine la vizită
Juridic:
- Extras Registrul Bunurilor Imobile verificat
- Proprietarul coincide cu vânzătorul
- Fără ipoteci sau sechestre
- Suprafața coincide
Bloc:
- Starea blocului pe geodata.gov.md — satisfăcătoare
- Anul construcției cunoscut
- Subsol și acoperiș verificate
Apartament — vizită:
- Fără crăpături structurale
- Fără umezeală sau mucegai
- Presiunea apei normală
- Calorifere calde uniform
- Instalație electrică în regulă
- Ferestre termopan
Vecini și asociație:
- Am vorbit cu cel puțin un vecin
- Asociație activă cu fond de reparații
- Fără datorii la utilități comune
Documente:
- Act de proprietate original văzut
- Fără restanțe la utilități
- Pașaport tehnic verificat
Informațiile prezentate au scop informativ. Consultați un jurist înainte de orice tranzacție imobiliară.
Surse: cadastru.md · geodata.gov.md · actpermisiv.gov.md · accesimobil.md