Actualizat: August 2026 Surse legale: Legea nr. 187/2022 cu privire la condominiu (art. 32, 37, 44, 46, 48–50), ultima modificare LP153 din 30.07.2026, în vigoare din 06.08.2026
Președintele asociației face ce vrea și nimeni nu știe cum să-l schimbe. Doi vecini nu plătesc de un an și restul se întreabă de ce trebuie să acopere ei diferența. Cineva propune „hai să desființăm asociația” fără să știe dacă măcar se poate. APC-ul e, pentru mulți proprietari din Moldova, o sursă constantă de frustrare tocmai pentru că nimeni nu citește legea — o citim noi, cu articolele exacte.
Cine decide ce — organele asociației
Conform art. 32, asociația de coproprietari (APC) are patru organe posibile:
| Organ | Rol |
|---|---|
| Adunarea generală | Organul suprem — toți proprietarii; atribuțiile ei nu pot fi limitate (art. 34) |
| Consiliul | Supraveghează administratorul; opțional — AG poate decide să nu aibă consiliu |
| Administratorul | Conduce operativ asociația — contabilitate, contracte, colectarea datoriilor etc. |
| Cenzorul / comisia de cenzori | Control financiar — opțional |
Mandatul oricărui membru al unui organ e de maximum 3 ani, dar poate fi reînnoit (art. 32 alin. (5)). Membrii nu sunt salariați ai asociației și, de regulă, participă gratuit — decât dacă AG aprobă o remunerare (art. 33).
Cum se schimbă administratorul
Conform art. 44 alin. (4), administratorul asociației poate fi revocat de adunarea generală oricând, cu sau fără motiv. Nu trebuie să dovedești o abatere gravă — o simplă hotărâre a adunării generale e suficientă. Concomitent cu revocarea, adunarea generală trebuie să aleagă un nou administrator.
Dacă adunarea generală revocă administratorul fără să aleagă imediat un înlocuitor, sau dacă administratorul demisionează, decedează ori nu-și mai poate exercita funcția din alte motive timp de peste 3 luni consecutive, funcția e preluată temporar de un membru al consiliului (dacă există unul), desemnat prin hotărârea consiliului, până la alegerea unui administrator nou.
Cum se schimbă președintele consiliului
Aici contează cine l-a ales inițial — conform art. 46 alin. (7):
- Dacă adunarea generală a ales direct președintele (odată cu membrii consiliului) — tot adunarea generală îl poate schimba.
- Dacă adunarea generală a ales doar membrii consiliului, fără să desemneze un președinte, atunci membrii consiliului aleg singuri președintele dintre ei, cu votul a mai mult de 1/2 din membri — și, prin simetrie, tot ei îl pot înlocui în același mod.
Practic: dacă nu știi cine are dreptul să schimbe președintele vostru, primul pas e să verifici procesul-verbal al adunării generale care a ales consiliul — acolo scrie dacă președintele a fost ales de toți proprietarii sau doar de consiliu.
⚠️ Dacă alegerea are loc într-o adunare generală prin corespondență sau în formă mixtă, conform art. 37 alin. (1¹) se aplică un prag mai strict: alegerea administratorului, a membrilor consiliului, a președintelui sau a cenzorului e valabilă doar dacă la vot participă proprietari care dețin mai mult de 1/2 din voturile TUTUROR proprietarilor din condominiu (nu doar din cei prezenți).
Ce vot e nevoie pentru fiecare tip de decizie
Conform art. 37, pragurile diferă în funcție de miza deciziei:
| Decizia | Prag necesar |
|---|---|
| Decizii obișnuite ale AG | >1/2 din proprietarii prezenți (sau reprezentați) |
| Bugetul anual | >1/2 din toți proprietarii |
| Alegeri (administrator, consiliu, președinte, cenzor) prin corespondență/mixt | Participare de >1/2 din toți proprietarii |
| Dizolvarea asociației, numirea lichidatorului, bilanțul de lichidare | 2/3 din toți proprietarii |
| Împrumut/credit/leasing care ar depăși veniturile bugetului anului precedent | 2/3 din toți proprietarii |
| Acordarea unui drept de folosință/servitute asupra părților comune | 2/3 din toți proprietarii |
Datoriile: cine răspunde de fapt
Aici sunt cele mai multe confuzii — pentru că legea tratează foarte diferit cota de întreținere față de asociație și utilitățile (gaz, apă, căldură).
Cota de contribuție (întreținerea asociației)
Conform art. 48 alin. (1), proprietarul e obligat să plătească asociației cota lui de contribuție. Dacă unitatea e închiriată, conform alin. (2), chiriașul (posesorul) răspunde solidar cu proprietarul — dar doar pentru obligațiile scadente în perioada în care a locuit acolo, nu retroactiv pentru toată istoria apartamentului.
Nu poți refuza plata pe motiv că „nu folosesc părțile comune” — conform alin. (9), nefolosirea nu te scutește de cheltuieli.
Utilitățile — NU sunt datorie a asociației
Conform art. 49 alin. (3) lit. e), asociația nu are obligația să plătească furnizorului pentru serviciile intermediate (gaz, apă, căldură etc.) ale consumatorilor — acestea nu sunt cheltuieli ale asociației. Fiecare proprietar/chiriaș e, prin efectul legii, parte directă la contractul cu furnizorul, indiferent că a semnat ceva sau nu (lit. b). Iar conform lit. j), neplata de către o parte dintre consumatori nu poate justifica debranșarea totală a clădirii pentru cei care își plătesc corect obligațiile.
Cu alte cuvinte: „vecinul rău-platnic” e problema lui față de furnizor, nu o datorie colectivă a blocului. Un proprietar individual nici măcar nu poate rezilia singur contractul de servicii intermediate — doar adunarea generală poate decide asta (art. 49 alin. (5)).
Dizolvarea asociației — cel mai aproape de „insolvabilitate”
Legea condominiului nu are un regim special de „insolvabilitate a APC” separat de regulile generale — dar prevede explicit mecanismul de dizolvare. Conform art. 37 alin. (2) lit. a), dizolvarea asociației, numirea unui lichidator și aprobarea bilanțului de lichidare se decid cu 2/3 din voturile tuturor proprietarilor din condominiu — un prag calificat, greu de atins fără o mobilizare reală, „în cazurile permise de lege”.
Similar, dacă asociația vrea să ia un împrumut sau credit care ar depăși veniturile din bugetul anului precedent, e nevoie tot de 2/3 din toți proprietarii (art. 37 alin. (2) lit. b)) — o protecție directă împotriva îndatorării excesive a asociației fără acordul larg al locatarilor.
Ce să reții
- ✅ Administratorul se schimbă oricând, fără motiv — doar o hotărâre a AG.
- ⚠️ Președintele consiliului se schimbă diferit, în funcție de cine l-a ales — verifică procesul-verbal.
- ✅ Nu ești răspunzător colectiv pentru datoriile la utilități ale vecinilor — și nu poți fi debranșat din vina lor.
- ⚠️ Deciziile mari (dizolvare, împrumut mare, servituți) cer 2/3 din toți proprietarii, nu doar din cei prezenți la ședință.
- ✅ Cota de întreținere nu se impozitează (art. 48 alin. (10)) — nu confunda plățile către asociație cu un venit impozabil.
Informațiile prezentate au scop informativ și nu constituie consultanță juridică. Fiecare conflict din cadrul unei asociații are particularități — recomandăm consultarea unui avocat pentru situația concretă a blocului tău.
Surse: Legea nr. 187/2022 cu privire la condominiu — art. 32 (organele asociației), art. 33 (participarea proprietarilor), art. 34 (adunarea generală), art. 37 (pragurile de vot), art. 44 (administratorul; revocarea), art. 46 (consiliul; alegerea președintelui), art. 48 (obligația de plată a cotei de contribuție), art. 49 (servicii intermediate/utilități), art. 50 (debranșarea).