Actualizat: Aprilie 2026 Surse: cadastru.md, primacasa.gov.md, bnm.md, maib.md, victoriabank.md, otpbank.md, micb.md, notariat.md, asp.gov.md
Cumpărarea unui apartament e una dintre cele mai mari decizii financiare din viață. Procesul implică bănci, notari, Cadastru, agenți imobiliari, documente juridice și sume de bani mari — toate în același timp. Fără o hartă clară, e ușor să te pierzi sau să faci greșeli costisitoare.
Acest ghid îți arată tot procesul de la zero: de la stabilirea bugetului până la cheile în mână.
Pasul 1 — Stabilește bugetul real
Înainte să cauți apartament, trebuie să știi exact cât poți cheltui. Mulți cumpărători calculează greșit și se trezesc că nu le ajung banii la final.
Bugetul total = Prețul apartamentului + Costuri tranzacție + Rezervă
Costurile tranzacției (pe lângă prețul apartamentului)
| Cost | Valoare | Cine plătește |
|---|---|---|
| Taxă de stat transfer proprietate | 0,5% din prețul contractului | De regulă cumpărătorul |
| Onorariu notar | 0,1% din valoarea tranzacției | De regulă cumpărătorul |
| Înregistrare proprietate la ASP/Cadastru | 130–1.300 MDL | Cumpărătorul |
| Înregistrare ipotecă (dacă e credit) | 110–1.250 MDL | Cumpărătorul |
| Raport de evaluare imobiliară (obligatoriu la credit) | 1.500–3.000 MDL | Cumpărătorul |
| Asigurare imobil (obligatorie la credit) | ~1.000 MDL/an | Cumpărătorul |
| Comision agenție imobiliară (dacă folosești) | 1–3% din preț | Negociabil |
| Comision acordare credit (Prima Casă Plus) | 1% din suma creditului | Cumpărătorul |
Exemplu concret — apartament 80.000 €, cu credit Prima Casă Plus:
- Avans 5%: 4.000 €
- Taxă de stat 0,5%: 400 €
- Notar 0,1%: 80 €
- Evaluare + asigurare + ASP: ~300 €
- Comision acordare credit 1%: ~760 €
- Total costuri tranzacție (fără avans): ~1.540 €
- Total necesar din resurse proprii: ~5.540 € (avans + costuri)
Rezerva — nu o ignora
Adaugă 2.000–5.000 € rezervă pentru cheltuieli neprevăzute: reparații urgente, mobilier minim, taxe administrative, costuri de mutare.
Pasul 2 — Decide: cash sau credit
Cumpărare cash
Cel mai simplu proces — nu implică banca. Ai nevoie de suma integrală plus costurile tranzacției. Avantaj: tranzacție mai rapidă, mai puțin birocratică, fără dobândă.
Credit ipotecar standard
Oferit de băncile comerciale. Avans minim 20–30%. Dobânzi ian–iun 2026: 7,25–8,82% flotant. Termen până la 25–30 ani.
Bănci principale: MAIB, Victoriabank, OTP Bank, MICB
Comparație completă bănci și calcul rate: Cum calculezi rata lunară la credit ipotecar — exemple reale pentru Moldova 2026
Prima Casă Plus
Program guvernamental cu garanție de stat. Avans minim 5%. Dobândă 8,57% flotant (ian–iun 2026). Plafon maxim 2.500.000 MDL (~138.000 €). Termen până la 30 ani.
Condiții: prima locuință (sau sub 50 mp), vârstă 18–50 ani, venituri oficiale în Moldova.
Ghid complet Prima Casă Plus: Prima Casă Plus 2026 — tot ce trebuie să știi înainte să mergi la bancă
Detalii oficiale: primacasa.gov.md
Pasul 3 — Pre-aprobarea creditului (dacă iei credit)
Înainte să cauți apartament, mergi la bancă și obține o pre-aprobare — suma maximă pe care banca e dispusă să ți-o acorde.
De ce e important: știi exact bugetul maxim și ești credibil în fața vânzătorilor.
Documente necesare la bancă pentru pre-aprobare:
- Buletin de identitate
- Adeverință de salariu sau declarație fiscală (ultimele 6 luni)
- Extras de cont bancar (ultimele 3–6 luni)
- Dacă ai codebitor: aceleași documente ale acestuia
Regula venitului: rata lunară nu poate depăși 50–70% din venitul net. La salariul mediu net de 14.231 MDL, suma maximă de credit e ~900.000 MDL.
Pasul 4 — Caută apartamentul
Unde cauți
- proimobil.md — portal imobiliar principal Moldova
- 999.md — cel mai mare portal de anunțuri
- Facebook Marketplace — anunțuri directe de la proprietari
- Agenții imobiliare — acces la oferte exclusive, dar comision 1–3%
Ce verifici înainte de vizită
Pe geodata.gov.md verifici gratuit:
- Proprietarul legal al apartamentului
- Suprafața înregistrată
- Starea blocului
- Anul construcției
La vizită — ce urmărești
- Starea instalațiilor — presiunea apei, calorifere, tablou electric
- Umezeală sau mucegai în colțuri și pereți exteriori
- Etajul și orientarea
- Vecinii — întreabă direct
Pasul 5 — Verificarea juridică
Înainte de orice negociere sau avans, solicită vânzătorului să prezinte:
Extras din Registrul Bunurilor Imobile — documentul cheie pe care vânzătorul trebuie să ți-l prezinte, emis de Cadastru (cadastru.md), cu data de cel mult 30 zile. Arată:
- Proprietarul legal — e cel care vinde?
- Ipoteci active
- Sechestre sau interdicții
- Suprafața oficială
Important: ca cumpărător nu poți solicita tu extrasul despre bunurile altei persoane de la Cadastru — aceste date sunt confidențiale. Vânzătorul e cel care obține și prezintă extrasul despre propriul imobil. Dacă vânzătorul refuză să prezinte extrasul — semnal de alarmă.
Actul de proprietate — titlul prin care vânzătorul a dobândit apartamentul:
- Contract de vânzare-cumpărare anterior
- Certificat de moștenire
- Contract de donație
- Bon de privatizare
Verificări suplimentare:
- Dacă apartamentul a fost cumpărat în căsătorie — acordul soțului/soției e obligatoriu la vânzare
- Dacă sunt copii minori înregistrați — vânzarea necesită acordul autorității tutelare
- Chitanțe la zi pentru toate utilitățile — fără restanțe
Pasul 6 — Negocierea prețului
Piața din 2026 favorizează cumpărătorul — apartamentele stau mai mult, vânzătorii sunt mai deschiși la negociere.
Marje de negociere realiste:
- Apartament listat recent, stare bună: 3–7%
- Apartament 3+ luni pe piață: 7–12%
- Stare proastă, necesită renovare: 12–20%
Regula de bază: prima ofertă trebuie să fie mai mică decât prețul la care vrei să ajungi — lasă spațiu de negociere.
Pasul 7 — Contractul preliminar și avansul
Odată agreat prețul, se semnează un contract preliminar de vânzare-cumpărare — obligatoriu autentificat la notar.
Ce conține:
- Prețul final agreat
- Termenul de finalizare a tranzacției
- Suma avansului și condițiile de returnare
- Penalitățile în caz de retragere
Avansul: de regulă 5–10% din preț.
- Dacă cumpărătorul se retrage fără motiv: avansul rămâne la vânzător
- Dacă vânzătorul se retrage: returnează avansul dublu
Atenție dacă iei credit: termenul din contractul preliminar trebuie să fie suficient pentru aprobarea bancară — minim 30–45 zile.
Pasul 8 — Dosarul de credit (dacă iei credit)
După semnarea contractului preliminar, depui dosarul complet la bancă.
Documente necesare:
- Buletin de identitate (și codebitor dacă e cazul)
- Adeverință de salariu sau declarație fiscală
- Extras de cont ultimele 6 luni
- Contractul preliminar de vânzare-cumpărare
- Extrasul din Registrul Bunurilor Imobile al apartamentului
- Actul de proprietate al vânzătorului
Banca comandă:
- Raportul de evaluare a imobilului (firmă autorizată, cost 1.500–3.000 MDL — plătit de tine)
- Verificare la Biroul de Credit — istoricul tău de credite
Termenul de aprobare: 7–30 zile lucrătoare în funcție de bancă și complexitate.
Pasul 9 — Semnarea contractului final la notar
Ambele părți se prezintă la notar cu:
- Acte de identitate
- Actul de proprietate original al vânzătorului
- Extrasul din Registrul Bunurilor Imobile (emis recent)
- Acordul soțului/soției (dacă e cazul)
La bancă se semnează separat:
- Contractul de credit
- Contractul de ipotecă
Plata: pentru tranzacții peste echivalentul a ~80.000 €, plata se face obligatoriu prin transfer bancar. La credit, banca virează direct suma în contul vânzătorului.
Pasul 10 — Înregistrarea la Cadastru
Notarul înregistrează transferul de proprietate la Cadastru imediat sau în termen scurt după semnare.
Termene: înregistrare normală — 3 zile lucrătoare; urgentă — 1 zi (cost mai mare).
Din momentul înregistrării: apartamentul e oficial al tău în Registrul Bunurilor Imobile.
Costuri totale la achiziție — rezumat
Cu credit Prima Casă Plus, apartament 80.000 €:
| Element | Cost |
|---|---|
| Avans 5% | ~4.000 € |
| Taxă de stat 0,5% | ~400 € |
| Onorariu notar 0,1% | ~80 € |
| Comision acordare credit 1% | ~760 € |
| Evaluare imobil | ~170 € |
| Înregistrare Cadastru | ~70 € |
| Asigurare imobil (primul an) | ~55 € |
| Total din buzunar la semnare | ~5.535 € |
| Rată lunară (8,57%, 30 ani) | ~10.587 MDL (~590 €) |
Cu credit standard, apartament 80.000 €, avans 20%:
| Element | Cost |
|---|---|
| Avans 20% | ~16.000 € |
| Taxă de stat 0,5% | ~400 € |
| Onorariu notar 0,1% | ~80 € |
| Evaluare imobil | ~170 € |
| Înregistrare Cadastru | ~70 € |
| Asigurare imobil (primul an) | ~55 € |
| Total din buzunar la semnare | ~16.775 € |
Unde te adresezi — contacte utile
| Instituție | Ce faci acolo | Website |
|---|---|---|
| Cadastru | Verifici proprietarul, obții extras RBI | cadastru.md |
| geodata.gov.md | Verifici gratuit date imobil | geodata.gov.md |
| actpermisiv.gov.md | Acte permisive pentru construcții | actpermisiv.gov.md |
| primacasa.gov.md | Informații Prima Casă Plus | primacasa.gov.md |
| MAIB | Credit ipotecar, Prima Casă Plus | maib.md |
| Victoriabank | Credit ipotecar, Prima Casă Plus | victoriabank.md |
| OTP Bank | Credit ipotecar, Prima Casă Plus | otpbank.md |
| MICB | Credit ipotecar, Prima Casă Plus | micb.md |
| Notariat | Autentificare contracte | notariat.md |
Greșeli frecvente de evitat
Dai avans fără contract notarial — banii fără act notarial nu au acoperire juridică
Nu verifici extrasul din RBI — poți cumpăra un apartament ipotecat sau cu sechestru
Nu calculezi costurile tranzacției — mulți rămân fără bani de taxe și avans
Semnezi contractul preliminar fără termen suficient — nu îți ajunge timpul pentru aprobarea creditului
Nu verifici toate utilitățile — moștenești datorii la apă, gaz, electricitate
Te grăbești din cauza presiunii agentului — în piața din 2026 nu există urgențe reale
Informațiile prezentate au scop informativ. Consultați un notar sau jurist înainte de semnarea oricărui act.
Surse: cadastru.md · primacasa.gov.md · bnm.md · maib.md · victoriabank.md · otpbank.md · micb.md · notariat.md · asp.gov.md